<p>[新加坡] RHB 在週四（3 月 26 日）將對新加坡房地產投資信託（S-Reit）行業的評級從 “增持” 下調至 “中性”，理由是由於伊朗戰爭的持續，降息預期 “暗淡”。</p>
<p>儘管新加坡的房地產行業基本面保持穩定，仍然是一個安全的避風港，但 RHB 分析師 Vijay Natarajan 表示，投資者 “可能會保持觀望”，因為通脹和利率前景波動且偏鷹派。</p>
<p>為此，他建議投資者堅持防禦性、以新加坡為中心的大型 S-Reits，以應對當前市場波動。</p>
<h2>‘通脹預期復甦’</h2>
<p>Natarajan 表示，全球債券收益率在過去三週內上升，因為市場在權衡能源供應中斷的長期影響。這改變了對通脹的預期。</p>
<p>例如，掉期定價顯示歐洲中央銀行、英格蘭銀行和日本銀行至少會加息一次；預計美國聯邦儲備委員會在 2027 年前不會降息。</p>
<p>Natarajan 表示，“通脹預期的復甦” 可能會對剛剛開始從 2021 年至 2024 年劇烈加息週期中恢復的 S-Reit 行業表現產生壓力。</p>
<p>儘管如此，S-Reit 行業的運營表現改善和健康的資產負債表可能會緩衝該行業受到伊朗戰爭影響的程度。</p>
<p>Natarajan 指出，大多數 S-Reits 已採取措施來應對公用事業和成本壓力，並且已分散債務到期和降低利息成本的前景。</p>
<p>中東衝突對 S-Reits 行業的短期影響可能是間接的。例如，由於衝突導致的債券收益率飆升可能會降低收益率差，減少收益工具的吸引力，Natarajan 表示。</p>
<h2>新加坡的避風港吸引力</h2>
<p>該券商預計，由於新加坡日益成為避風港以及新加坡元的穩定，專注於新加坡的 S-Reits 將表現優於其他地區，儘管宏觀經濟前景波動。</p>
<p>Natarajan 表示，專注於新加坡的 REITs 可以受益於新加坡政府的財政政策支持，在經濟衰退期間為該行業提供緩衝。</p>
<p>三個月新加坡隔夜利率平均值（Sora），作為關鍵的國內領先利率基準，預計也將保持温和，因為流動性較高。他補充道，專注於新加坡的 REITs 也不面臨外匯風險。</p>
<p>在專注於新加坡的 REITs 中，RHB 最偏好的子行業依次為辦公、工業、零售、酒店和海外。</p>
<p>RHB 表示，新加坡的辦公行業在全球範圍內繼續表現突出，入住率約為 95%，租金持續穩步上漲。</p>
<p>工業 S-Reits 的運營指標也表現更強勁，與工業需求的增長相一致。</p>
<p>總體而言，S-Reit 行業的利息成本將保持逐步下降，受到來自中東的資金流入的支撐，因為新加坡的避風港吸引力上升。</p>
<p>然而，該行業可能會面臨來自海外通脹壓力的溢出效應，因為主要中央銀行提高利率。</p>
<p>“我們可能會看到外幣計價債務的借款成本開始再次上升，儘管部分受到現有對沖措施的緩解，” Natarajan 表示。</p>
<p>儘管如此，由於整體行業債務保持在約 39% 的相對穩定水平，S-Reits 在應對潛在的短期逆風方面處於良好位置，他補充道。</p>
<h2>收入和收入分配保持穩定</h2>
<p>預計 S-Reits 的每單位分配（DPU）——單位持有者每單位收到的股息——將在未來三年內增長 3%，這得益於利息成本的下降和過去兩年租金回升帶來的穩定收入增長。</p>
<p>DPU 的增長也預計將受到 2025 年收購的支撐，S-Reits 報告 “好於預期的結果”，Natarajan 表示。</p>
<p>儘管預計公用事業成本會上升，但淨物業收入利潤率仍可能保持穩定，因為 S-Reits 已進入合同對沖以鎖定較低的利率。工業 REITs 還實施了 “轉嫁結構並提高服務費” 以抵消上升的成本壓力。</p>
<p>雖然數據中心沒有轉嫁公用事業成本結構，但它們在行業中所佔比例較小，整體對行業的運營成本影響不大，Natarajan 補充道。</p>

9A4U

富時新加坡海峽 REITs

輝立亞太（日本除外）高股息REIT（S$)

利安-輝立新加坡房地產投資信託ETF

<p>RHB 已將對新加坡房地產投資信託（S-Reits）的展望從 “增持” 下調至 “中性”，原因是由於中東衝突持續，降息預期減少。分析師 Vijay Natarajan 建議投資者關注防禦性的大型 S-Reits，因為通脹擔憂和全球債券收益率上升可能會影響該行業的表現。儘管面臨挑戰，聚焦新加坡的 S-Reits 預計將受益於穩定的基本面和政府支持，預計未來三年每單位分配將增長 3%。該行業仍然處於良好位置，以應對短期的逆風，保持收入和分紅</p>

<p>[SINGAPORE] RHB downgraded its call on the Singapore real estate investment trust (S-Reit) sector to “neutral” from “overweight” on Thursday (Mar 26), citing “dimmed” rate-cut expectations due to the ongoing Iran war.</p>
<div class="lb-trans"><p>[新加坡] RHB 在週四（3 月 26 日）將對新加坡房地產投資信託（S-Reit）行業的評級從 “增持” 下調至 “中性”，理由是由於伊朗戰爭的持續，降息預期 “暗淡”。</p>
</div><p>Despite Singapore remaining a safe haven with its real estate sector fundamentals intact, investors are “likely to stay on the sidelines” amid a volatile and hawkish inflationary and interest rate outlook, said RHB analyst Vijay Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管新加坡的房地產行業基本面保持穩定，仍然是一個安全的避風港，但 RHB 分析師 Vijay Natarajan 表示，投資者 “可能會保持觀望”，因為通脹和利率前景波動且偏鷹派。</p>
</div><p>To that end, he recommends that investors stick to defensive, large-cap and Singapore-centric S-Reits to ride out the current market volatility.</p>
<div class="lb-trans"><p>為此，他建議投資者堅持防禦性、以新加坡為中心的大型 S-Reits，以應對當前市場波動。</p>
</div><h2>‘Resurgent inflation expections’</h2>
<div class="lb-trans"><h2>‘通脹預期復甦’</h2>
</div><p>Natarajan said that global bond yields have risen in the last three weeks due to the market weighing the impact of a prolonged energy supply disruption. This has shifted expectations on inflation.</p>
<div class="lb-trans"><p>Natarajan 表示，全球債券收益率在過去三週內上升，因為市場在權衡能源供應中斷的長期影響。這改變了對通脹的預期。</p>
</div><p>For example, swap pricing points to at least one rate hike by the European Central Bank, Bank of England and Bank of Japan; the US Federal Reserve is not expected to have rate cuts until 2027.</p>
<div class="lb-trans"><p>例如，掉期定價顯示歐洲中央銀行、英格蘭銀行和日本銀行至少會加息一次；預計美國聯邦儲備委員會在 2027 年前不會降息。</p>
</div><p>The “resurgence of inflation expectations” are likely to weigh on S-Reit sector performance, which just started recovering from a sharp interest rate-hike cycle from 2021 to 2024, said Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>Natarajan 表示，“通脹預期的復甦” 可能會對剛剛開始從 2021 年至 2024 年劇烈加息週期中恢復的 S-Reit 行業表現產生壓力。</p>
</div><p>Nevertheless, the S-Reit sector’s improving operational performance and healthy balance sheets are likely to cushion the sector from impacts from the Iran war.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管如此，S-Reit 行業的運營表現改善和健康的資產負債表可能會緩衝該行業受到伊朗戰爭影響的程度。</p>
</div><p>Natarajan noted that the majority of S-Reits have enacted measures to manage utility and cost pressures, and have spread-out debt maturities and declining interest cost outlooks.</p>
<div class="lb-trans"><p>Natarajan 指出，大多數 S-Reits 已採取措施來應對公用事業和成本壓力，並且已分散債務到期和降低利息成本的前景。</p>
</div><p>The near-term impact from the Middle East conflict on the S-Reits sector is likely to be indirect. For example, a spike in bond yields due to the conflict could lower yield spreads, reducing the allure of yield instruments, said Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>中東衝突對 S-Reits 行業的短期影響可能是間接的。例如，由於衝突導致的債券收益率飆升可能會降低收益率差，減少收益工具的吸引力，Natarajan 表示。</p>
</div><h2>Singapore’s safe-haven appeal</h2>
<div class="lb-trans"><h2>新加坡的避風港吸引力</h2>
</div><p>The brokerage expects Singapore-centric S-Reits to outperform due to Singapore’s rising safe-haven appeal and the stable Singapore dollar amid a volatile macroeconomic outlook.</p>
<div class="lb-trans"><p>該券商預計，由於新加坡日益成為避風港以及新加坡元的穩定，專注於新加坡的 S-Reits 將表現優於其他地區，儘管宏觀經濟前景波動。</p>
</div><p>Natarajan said that Singapore-centric Reits can benefit from the Republic’s government fiscal policy support cushioning the sector during an economic downturn.</p>
<div class="lb-trans"><p>Natarajan 表示，專注於新加坡的 REITs 可以受益於新加坡政府的財政政策支持，在經濟衰退期間為該行業提供緩衝。</p>
</div><p>The three-month Singapore overnight rate average (Sora), the key domestic leading interest rate benchmark, is also expected to remain benign due to higher liquidity. Singapore-centric Reits also do not face foreign exchange risks, he added.</p>
<div class="lb-trans"><p>三個月新加坡隔夜利率平均值（Sora），作為關鍵的國內領先利率基準，預計也將保持温和，因為流動性較高。他補充道，專注於新加坡的 REITs 也不面臨外匯風險。</p>
</div><p>Among Singapore-centric Reits, RHB’s most to least-preferred subsectors are office, industrial, retail, hospitality and overseas.</p>
<div class="lb-trans"><p>在專注於新加坡的 REITs 中，RHB 最偏好的子行業依次為辦公、工業、零售、酒店和海外。</p>
</div><p>RHB said that Singapore’s office sector continues to be a major outperformer globally, with high occupancy of around 95 per cent and continued steady rent increase.</p>
<div class="lb-trans"><p>RHB 表示，新加坡的辦公行業在全球範圍內繼續表現突出，入住率約為 95%，租金持續穩步上漲。</p>
</div><p>Industrial S-Reits have also posted stronger operational metrics, in line with higher industrial demand.</p>
<div class="lb-trans"><p>工業 S-Reits 的運營指標也表現更強勁，與工業需求的增長相一致。</p>
</div><p>Overall, interest costs across the S-Reit sector will remain on a gradual decline, underpinned by fund inflows, potentially from the Middle East to Singapore for its rising safe-haven appeal.</p>
<div class="lb-trans"><p>總體而言，S-Reit 行業的利息成本將保持逐步下降，受到來自中東的資金流入的支撐，因為新加坡的避風港吸引力上升。</p>
</div><p>However, the sector may face spillovers from overseas inflationary pressures as major central banks hike up interest rates.</p>
<div class="lb-trans"><p>然而，該行業可能會面臨來自海外通脹壓力的溢出效應，因為主要中央銀行提高利率。</p>
</div><p>“We could see borrowing costs for foreign currency-denominated debt starting to creep up again, albeit partially mitigated by hedges in place,” Natarajan said.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我們可能會看到外幣計價債務的借款成本開始再次上升，儘管部分受到現有對沖措施的緩解，” Natarajan 表示。</p>
</div><p>Nevertheless, as overall sector debt remains relatively stable at around 39 per cent, S-Reits are well-positioned to weather potential near-term headwinds, he added.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管如此，由於整體行業債務保持在約 39% 的相對穩定水平，S-Reits 在應對潛在的短期逆風方面處於良好位置，他補充道。</p>
</div><h2>Income and income payouts remain intact</h2>
<div class="lb-trans"><h2>收入和收入分配保持穩定</h2>
</div><p>S-Reits’ distribution per unit (DPU) – the dividends received by unitholders per unit – is expected to grow 3 per cent over the next three years on account for declining interest costs and steady income growth from positive rent reversions in the last two years.</p>
<div class="lb-trans"><p>預計 S-Reits 的每單位分配（DPU）——單位持有者每單位收到的股息——將在未來三年內增長 3%，這得益於利息成本的下降和過去兩年租金回升帶來的穩定收入增長。</p>
</div><p>DPU growth is also forecasted to be underpinned by acquisitions in 2025, with S-Reits reporting “better-than-expected results”, said Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>DPU 的增長也預計將受到 2025 年收購的支撐，S-Reits 報告 “好於預期的結果”，Natarajan 表示。</p>
</div><p>Net property income margins will likely be maintained despite expected increases in utility costs due to S-Reits entering contract hedges to lock in lower rates. Industrial Reits have also implemented a “pass-through structure and raised service charges” to offset rising cost pressures.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管預計公用事業成本會上升，但淨物業收入利潤率仍可能保持穩定，因為 S-Reits 已進入合同對沖以鎖定較低的利率。工業 REITs 還實施了 “轉嫁結構並提高服務費” 以抵消上升的成本壓力。</p>
</div><p>While data centres do not have a pass-through utility cost structure, they make up a small portion of the sector, overall having little impact on the sector’s operational costs, added Natarajan.</p>
<div class="lb-trans"><p>雖然數據中心沒有轉嫁公用事業成本結構，但它們在行業中所佔比例較小，整體對行業的運營成本影響不大，Natarajan 補充道。</p>
</div>

由於中東衝突削弱了降息的希望，RHB 將新加坡房地產投資信託的評級下調至 ‘中性’