<p>[新加坡] 鑑於需求激烈，政府收緊了新加坡執行公寓（EC）市場的規則，措施旨在提高可負擔性並遏制轉售的 “炒作”。</p>
<p>新 EC 的價格自 1995 年首次推出以來急劇上漲，成為一種更為可負擔的公私混合住房類型，土地競標也隨之上升。</p>
<p>隨着需求增加而新供應有限，賣家在轉售中獲得了可觀的收益，單位在滿足五年最低居住期（MOP）後轉售時價格往往翻倍。</p>
<p>執行公寓的 MOP 將從五年延長至十年，業主在此期間不得出售其單位，國家發展部長鄭鴻達於 5 月 8 日（星期五）宣佈將取消新 EC 項目的遞延付款計劃。</p>
<p>此外，首次購房者所需的新單位配額將從 70% 提高至 90%，首次購房者的優先期也將顯著延長，從一個月延長至兩年。</p>
<p>“我們希望這將促使開發商降低土地競標和 EC 的價格，因為他們在從土地授予日期起的前 39 個月只能將 90% 的單位出售給首次購房者，之後開發商的額外買家印花税（ABSD）回收將在五年時生效，或者如果項目符合現行 ABSD 減免時間表的延長，則在六年時生效，” 鄭鴻達表示。</p>
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<p>執行公寓是在國家土地上出售給私人開發商的招標項目。由於類似公共住房的資格和所有權限制，例如新加坡元 16,000 的收入上限和 MOP，項目價格通常比可比的私人公寓低 20% 至 30%。</p>
<p>政府的舉措是在最新的 EC 項目 Rivelle Tampines 推出約六週後，後者以每平方英尺新加坡元 1,893 的平均價格售出 572 個單位中的 93%。三卧室單位的起價剛剛低於新加坡元 160 萬，最大的五卧室單位價格超過新加坡元 250 萬。</p>
<p>新措施將適用於所有在 5 月 8 日或之後招標截止日期的政府土地銷售（GLS）地點的 EC 項目，鄭鴻達表示。部長是在新加坡國立大學房地產與城市研究所 2026 年生活研討會開幕式上發言的。</p>
<p>另見</p>
<p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://cassette.sphdigital.com.sg/image/businesstimes/fd7db4d1b2071bf91ce37072c4d9daab02d6018febbd43a849ea7226a7b8cbbf/query-dz0yNDAWZHByPTEWZj13ZWJw?x-oss-process=image/auto-orient,1/interlace,1/resize,w_1440,h_1440/quality,q_95/format,jpg" alt="" original-src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://cassette.sphdigital.com.sg/image/businesstimes/fd7db4d1b2071bf91ce37072c4d9daab02d6018febbd43a849ea7226a7b8cbbf/query-dz0yNDAWZHByPTEWZj13ZWJw"/></p>
<h3>該是冷卻 EC 需求的時候了：取消遞延付款計劃，延長 MOP，收緊轉售限制</h3>
<p>隨着開發商評估定價和銷售可能受到的影響，競標預計將變得更加保守。</p>
<p>特別是首次購房者優先期延長至兩年，可能會拖慢推出銷售的速度。在當前一個月的首次購房者優先期結束時未售出的庫存通常會被二次購房者迅速搶購。</p>
<p>今年 GLS 日曆中有兩個 EC 地塊待售：一個位於 Canberra Drive 的地塊將在 5 月發佈招標，另一個位於 Sembawang Drive 的地塊將在 6 月提供。</p>
<p>與最近的推出強勁銷售相符，EC 項目地塊的競標價格已攀升至新高。2025 年 8 月，兩個 Woodlands 地塊的競標者將 EC 土地價格推高至每平方英尺 782 新加坡元，2026 年 1 月則為每平方英尺 794 新加坡元。</p>
<p>對 EC 計劃的修訂是在政府最近審查後進行的，因市場日益火熱而引發擔憂。供應也在增加，更多地塊被釋放出售。</p>
<h2>價格上漲，轉售收益</h2>
<p>“在 2021 年至 2025 年期間，在公開市場交易的 EC 中，約 75% 的單位在其 MOP 後五年內售出，而在前五年期間這一比例為 45%。” 鄭鴻達表示。</p>
<p>作為滿足私人住房需求的公私混合住房類型，EC 價格多年來穩步上漲。PropNex 的數據表明，新 EC 的中位數價格從 2015 年的每平方英尺 797 新加坡元飆升至 2025 年的每平方英尺 1,754 新加坡元，增幅達到 120%，超過了新 OCR 99 年非土地私人住宅的 96% 增幅，後者的價格在同一時期從每平方英尺 1,150 新加坡元上漲至 2,252 新加坡元。</p>
<p>截至 4 月 26 日，新 EC 的中位數價格為每平方英尺 1,843 新加坡元，而新 OCR 99 年非土地住宅的中位數價格為每平方英尺 2,278 新加坡元。</p>
<p>新 EC 的買家現在需要滿足 10 年的 MOP，才能在出租整個單位、購買其他住宅物業或將其 EC 單位出售給新加坡公民和永久居民之前。</p>
<p>EC 將在 15 年後完全 “私有化”，屆時業主可以將其出售給任何買家，包括外國人和企業實體。</p>
<p>在二級市場上，EC 交易現在經常成為最大百分比收益者。最有利可圖的交易顯示單位在轉售時價格翻倍，賣家獲得超過新加坡元 100 萬的毛收益。</p>
<p>根據 Cushman &amp; Wakefield 為《商業時報》整理的數據，自 2023 年第一季度以來，每個季度 EC 的轉售百分比收益均位居首位，並且變得越來越有利可圖。</p>
<p>在今年第一季度，前五筆最有利可圖的交易記錄了 130% 至 140% 的收益。在 2023 年第一季度，前五筆最有利可圖的交易中有兩筆記錄了 83% 至 86% 的收益。</p>
<h2>遞延付款的結束</h2>
<p>MND 還取消了 EC 的遞延付款計劃，買家需在項目獲得臨時佔用許可證之前支付 20% 的購房款，剩餘 80% 則遞延支付。</p>
<p>選擇該計劃的買家通常需在 EC 單位購房價格上支付 2% 至 3% 的溢價，MND 表示。</p>
<p>“為了鼓勵財務謹慎，並與其他未完成私人住宅物業的安排保持一致，開發商將不再為未完成的 EC 提供遞延付款計劃，” 鄭鴻達表示。</p>
<p>正常的付款方案將適用於所有的生態社區（EC）購房者，買家根據建設里程碑逐步支付購房款。</p>
<h2>優先考慮首次購房者</h2>
<p>政府還將首次購房者的配額提高至 90%，並將優先期延長至兩年。</p>
<p>這將為年輕的已婚夫婦和希望購買首套房的家庭提供更大的支持，首次購房者將有 “更好的機會獲得生態社區房源”。</p>
<p>在過去幾年中，首次購房者在生態社區購房者中的比例有所下降，相較於第二次購房者，他們的住房預算更大，來源於首次購房的銷售收益。2020 年，約一半的生態社區購房者是首次購房者。而在 2024 年和 2025 年，這一比例降至 30% 到 40% 之間，Chee 表示。</p>
<p>目前，生態社區單位的 70% 在項目啓動後的第一個月內保留給首次購房者。在一個月的期限結束後，開發商可以將剩餘單位出售給所有符合條件的買家，包括第二次購房者。</p>
<p>儘管行業觀察人士呼籲提高生態社區購房者的收入上限，但政府將 S$16,000 的門檻保持不變。部長 Chee 在去年九月曾表示，相關部門正在審查公共住房的收入上限。</p>
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<p>新加坡政府已對行政公寓（EC）市場實施更嚴格的監管，以提高可負擔性並防止投機性轉售。行政公寓的最低居住期限（MOP）已從五年延長至十年，延期付款計劃也已被取消。此外，首次購房者的配額已從 70% 增加至 90%，優先購買期延長至兩年。這些措施旨在穩定價格並遏制快速轉售收益，因近年來價格大幅上漲</p>

<p>[SINGAPORE] The government has tightened rules for Singapore’s executive condominium (EC) market amid heated demand, with measures aimed at improving affordability and curbing ‘flipping’ on resale.</p>
<div class="lb-trans"><p>[新加坡] 鑑於需求激烈，政府收緊了新加坡執行公寓（EC）市場的規則，措施旨在提高可負擔性並遏制轉售的 “炒作”。</p>
</div><p>Prices of new ECs, first introduced in 1995 as a more affordable public-private hybrid housing type, have risen sharply in the last few years, along with land bids.</p>
<div class="lb-trans"><p>新 EC 的價格自 1995 年首次推出以來急劇上漲，成為一種更為可負擔的公私混合住房類型，土地競標也隨之上升。</p>
</div><p>Sellers have pocketed significant gains on resale as demand builds against a limited stock of new supply, with units often doubling in price when they are sold after a required five-year minimum occupation period (MOP).</p>
<div class="lb-trans"><p>隨着需求增加而新供應有限，賣家在轉售中獲得了可觀的收益，單位在滿足五年最低居住期（MOP）後轉售時價格往往翻倍。</p>
</div><p>The MOP for ECs will now be extended from five years to 10 years before an owner can sell their unit, and the deferred payment scheme for new EC projects will be scrapped, National Development Minister Chee Hong Tat announced on Friday (May 8).</p>
<div class="lb-trans"><p>執行公寓的 MOP 將從五年延長至十年，業主在此期間不得出售其單位，國家發展部長鄭鴻達於 5 月 8 日（星期五）宣佈將取消新 EC 項目的遞延付款計劃。</p>
</div><p>In addition, the required quota of new units reserved for first-time buyers will be raised from 70 per cent to 90 per cent, and the priority period for first-timers extended significantly from one month to two years.</p>
<div class="lb-trans"><p>此外，首次購房者所需的新單位配額將從 70% 提高至 90%，首次購房者的優先期也將顯著延長，從一個月延長至兩年。</p>
</div><p>“We hope this will result in developers reducing their land bids and the prices for their ECs, as they can only sell 90 per cent of their units to first-timers during the first 39 months from the date of award of the site, before the developer additional buyer’s stamp duty (ABSD) clawback kicks in at the five-year mark, or up to the six-year mark if the project is eligible for prevailing ABSD remission timeline extensions,” said Chee.</p>
<div class="lb-trans"><p>“我們希望這將促使開發商降低土地競標和 EC 的價格，因為他們在從土地授予日期起的前 39 個月只能將 90% 的單位出售給首次購房者，之後開發商的額外買家印花税（ABSD）回收將在五年時生效，或者如果項目符合現行 ABSD 減免時間表的延長，則在六年時生效，” 鄭鴻達表示。</p>
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</div><p>ECs are built on state land sold to private developers in tenders. Projects are priced about 20 to 30 per cent below comparable private condos due to eligibility and ownership restrictions similar to public housing, such as a S$16,000 income ceiling and the MOP.</p>
<div class="lb-trans"><p>執行公寓是在國家土地上出售給私人開發商的招標項目。由於類似公共住房的資格和所有權限制，例如新加坡元 16,000 的收入上限和 MOP，項目價格通常比可比的私人公寓低 20% 至 30%。</p>
</div><p>The government’s moves come some six weeks after the latest EC launch, Rivelle Tampines, sold 93 per cent of its 572 units at an average price of S$1,893 per square foot (psf). Prices started at just under S$1.6 million for three-bedroom units, and went up to over S$2.5 million for the largest five-bedders.</p>
<div class="lb-trans"><p>政府的舉措是在最新的 EC 項目 Rivelle Tampines 推出約六週後，後者以每平方英尺新加坡元 1,893 的平均價格售出 572 個單位中的 93%。三卧室單位的起價剛剛低於新加坡元 160 萬，最大的五卧室單位價格超過新加坡元 250 萬。</p>
</div><p>The new measures will apply to all EC projects on government land sale (GLS) sites with tender closing dates on or after May 8, Chee said. The minister was speaking at the opening of the National University of Singapore Institute of Real Estate and Urban Studies Living Symposium 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>新措施將適用於所有在 5 月 8 日或之後招標截止日期的政府土地銷售（GLS）地點的 EC 項目，鄭鴻達表示。部長是在新加坡國立大學房地產與城市研究所 2026 年生活研討會開幕式上發言的。</p>
</div><p>SEE ALSO</p>
<div class="lb-trans"><p>另見</p>
</div><p><img src="https://imageproxy.pbkrs.com/https://cassette.sphdigital.com.sg/image/businesstimes/fd7db4d1b2071bf91ce37072c4d9daab02d6018febbd43a849ea7226a7b8cbbf/query-ZHByPTEmZj13ZWJwJnc9MjQw" alt="" original-src="https://cassette.sphdigital.com.sg/image/businesstimes/fd7db4d1b2071bf91ce37072c4d9daab02d6018febbd43a849ea7226a7b8cbbf?w=240&amp;dpr=1&amp;f=webp"/></p>
<h3>Time to cool EC demand: drop deferred payment scheme, lengthen MOP, tighten resale restrictions</h3>
<div class="lb-trans"><h3>該是冷卻 EC 需求的時候了：取消遞延付款計劃，延長 MOP，收緊轉售限制</h3>
</div><p>Bidding is expected to turn more conservative as developers take stock of how pricing and sales may be impacted.</p>
<div class="lb-trans"><p>隨着開發商評估定價和銷售可能受到的影響，競標預計將變得更加保守。</p>
</div><p>The extension of the first-timers’ priority period to two years, in particular, could drag on launch sales. Inventory unsold by the end of the current one-month first-timer priority period is typically snapped up by second-timer buyers quickly.</p>
<div class="lb-trans"><p>特別是首次購房者優先期延長至兩年，可能會拖慢推出銷售的速度。在當前一個月的首次購房者優先期結束時未售出的庫存通常會被二次購房者迅速搶購。</p>
</div><p>Two EC sites are on offer in the GLS calendar this year: a Canberra Drive site to be released for tender in May and a Sembawang Drive site to be offered in June.</p>
<div class="lb-trans"><p>今年 GLS 日曆中有兩個 EC 地塊待售：一個位於 Canberra Drive 的地塊將在 5 月發佈招標，另一個位於 Sembawang Drive 的地塊將在 6 月提供。</p>
</div><p>In line with strong sales at recent launches, bids for EC project sites have climbed to fresh highs. Bidders for two Woodlands plots pushed EC land prices to S$782 psf per plot ratio in August 2025, then S$794 psf ppr in January 2026.</p>
<div class="lb-trans"><p>與最近的推出強勁銷售相符，EC 項目地塊的競標價格已攀升至新高。2025 年 8 月，兩個 Woodlands 地塊的競標者將 EC 土地價格推高至每平方英尺 782 新加坡元，2026 年 1 月則為每平方英尺 794 新加坡元。</p>
</div><p>The revisions to the EC scheme follow a recent government review as concerns escalate over a market growing increasingly hot. Supply is also being ramped up with more sites being released for sale.</p>
<div class="lb-trans"><p>對 EC 計劃的修訂是在政府最近審查後進行的，因市場日益火熱而引發擔憂。供應也在增加，更多地塊被釋放出售。</p>
</div><h2>Rising prices, resale gains</h2>
<div class="lb-trans"><h2>價格上漲，轉售收益</h2>
</div><p>“In 2021 to 2025, among ECs that were transacted on the open market, about 75 per cent were sold within five years after their MOP, up from 45 per cent over the preceding five-year period,” said Chee.</p>
<div class="lb-trans"><p>“在 2021 年至 2025 年期間，在公開市場交易的 EC 中，約 75% 的單位在其 MOP 後五年內售出，而在前五年期間這一比例為 45%。” 鄭鴻達表示。</p>
</div><p>Conceptualised as a public-private hybrid housing type to meet demand for private home ownership, EC prices have climbed steadily over the years. PropNex data showed that median prices of new ECs surged 120 per cent from S$797 psf in 2015 to S$1,754 psf in 2025, outpacing the 96 per cent increase in new OCR 99-year non-landed private homes, whose prices rose from S$1,150 psf to S$2,252 psf over the same period.</p>
<div class="lb-trans"><p>作為滿足私人住房需求的公私混合住房類型，EC 價格多年來穩步上漲。PropNex 的數據表明，新 EC 的中位數價格從 2015 年的每平方英尺 797 新加坡元飆升至 2025 年的每平方英尺 1,754 新加坡元，增幅達到 120%，超過了新 OCR 99 年非土地私人住宅的 96% 增幅，後者的價格在同一時期從每平方英尺 1,150 新加坡元上漲至 2,252 新加坡元。</p>
</div><p>As at Apr 26, median prices stood at S$1,843 psf for new ECs and S$2,278 psf for new OCR 99-year non-landed homes.</p>
<div class="lb-trans"><p>截至 4 月 26 日，新 EC 的中位數價格為每平方英尺 1,843 新加坡元，而新 OCR 99 年非土地住宅的中位數價格為每平方英尺 2,278 新加坡元。</p>
</div><p>Buyers of new ECs will now need to fulfil a 10-year MOP before they can rent out their whole unit, purchase another residential property, or sell their EC unit to Singapore citizens and permanent residents.</p>
<div class="lb-trans"><p>新 EC 的買家現在需要滿足 10 年的 MOP，才能在出租整個單位、購買其他住宅物業或將其 EC 單位出售給新加坡公民和永久居民之前。</p>
</div><p>ECs will now only be fully ‘privatised’ after 15 years, when owners can then sell to any buyer, including foreigners and corporate entities.</p>
<div class="lb-trans"><p>EC 將在 15 年後完全 “私有化”，屆時業主可以將其出售給任何買家，包括外國人和企業實體。</p>
</div><p>In the secondary market, EC transactions now regularly pop up as the biggest percentage gainers. The most profitable deals show units doubling in price on resale, yielding gross gains of over S$1 million for sellers.</p>
<div class="lb-trans"><p>在二級市場上，EC 交易現在經常成為最大百分比收益者。最有利可圖的交易顯示單位在轉售時價格翻倍，賣家獲得超過新加坡元 100 萬的毛收益。</p>
</div><p>In every quarter since Q1 2023, ECs have topped resale percentage gains and grown increasingly profitable, according to data crunched for <em>The Business Times</em> by Cushman &amp; Wakefield.</p>
<div class="lb-trans"><p>根據 Cushman &amp; Wakefield 為《商業時報》整理的數據，自 2023 年第一季度以來，每個季度 EC 的轉售百分比收益均位居首位，並且變得越來越有利可圖。</p>
</div><p>In Q1 this year, the top five profitable deals recorded gains of 130 to 140 per cent. In Q1 2023, two of the top five profitable deals recorded percentage gains of 83 to 86 per cent.</p>
<div class="lb-trans"><p>在今年第一季度，前五筆最有利可圖的交易記錄了 130% 至 140% 的收益。在 2023 年第一季度，前五筆最有利可圖的交易中有兩筆記錄了 83% 至 86% 的收益。</p>
</div><h2>The end of deferred payments</h2>
<div class="lb-trans"><h2>遞延付款的結束</h2>
</div><p>MND is also scrapping the deferred payment scheme for ECs, where buyers pay 20 per cent of the purchase price upfront and the remaining 80 per cent deferred until the project obtains its temporary occupation permit.</p>
<div class="lb-trans"><p>MND 還取消了 EC 的遞延付款計劃，買家需在項目獲得臨時佔用許可證之前支付 20% 的購房款，剩餘 80% 則遞延支付。</p>
</div><p>Buyers who opt for the scheme typically incur a 2 to 3 per cent premium over the EC unit purchase price, said MND.</p>
<div class="lb-trans"><p>選擇該計劃的買家通常需在 EC 單位購房價格上支付 2% 至 3% 的溢價，MND 表示。</p>
</div><p>“To encourage financial prudence and to align with the arrangements for other uncompleted private residential properties, developers can no longer offer the DPS for uncompleted ECs,” said Chee.</p>
<div class="lb-trans"><p>“為了鼓勵財務謹慎，並與其他未完成私人住宅物業的安排保持一致，開發商將不再為未完成的 EC 提供遞延付款計劃，” 鄭鴻達表示。</p>
</div><p>The normal payment scheme, where buyers pay the purchase price progressively based on construction milestones, will apply to all EC home buyers.</p>
<div class="lb-trans"><p>正常的付款方案將適用於所有的生態社區（EC）購房者，買家根據建設里程碑逐步支付購房款。</p>
</div><h2>Prioritising first-timers</h2>
<div class="lb-trans"><h2>優先考慮首次購房者</h2>
</div><p>The government will also increase first-time home buyers’ quota to 90 per cent and extend the priority period to two years.</p>
<div class="lb-trans"><p>政府還將首次購房者的配額提高至 90%，並將優先期延長至兩年。</p>
</div><p>This will provide greater support for young married couples and families looking to buy their first homes, with first-timers having a “better chance of securing ECs”.</p>
<div class="lb-trans"><p>這將為年輕的已婚夫婦和希望購買首套房的家庭提供更大的支持，首次購房者將有 “更好的機會獲得生態社區房源”。</p>
</div><p>Over the past few years, the proportion of first-time EC buyers has decreased, relative to second-timers who have larger housing budgets from the sale proceeds from their first home. In 2020, about half of EC buyers were first-timers. In 2024 and 2025, the proportion dropped to between 30 and 40 per cent, said Chee.</p>
<div class="lb-trans"><p>在過去幾年中，首次購房者在生態社區購房者中的比例有所下降，相較於第二次購房者，他們的住房預算更大，來源於首次購房的銷售收益。2020 年，約一半的生態社區購房者是首次購房者。而在 2024 年和 2025 年，這一比例降至 30% 到 40% 之間，Chee 表示。</p>
</div><p>Currently, 70 per cent of EC units are reserved for first-time home buyers during the first month from the project’s date of launch. After the one-month period, developers can sell the remaining units to all eligible buyers, including second-time buyers.</p>
<div class="lb-trans"><p>目前，生態社區單位的 70% 在項目啓動後的第一個月內保留給首次購房者。在一個月的期限結束後，開發商可以將剩餘單位出售給所有符合條件的買家，包括第二次購房者。</p>
</div><p>While industry watchers have called for the income ceiling for EC buyers to be increased, the government left the threshold of S$16,000 unchanged. Minister Chee had earlier said in September last year that the authorities were reviewing the income ceiling for public housing.</p>
<div class="lb-trans"><p>儘管行業觀察人士呼籲提高生態社區購房者的收入上限，但政府將 S$16,000 的門檻保持不變。部長 Chee 在去年九月曾表示，相關部門正在審查公共住房的收入上限。</p>
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<div class="lb-trans"><p>解碼亞洲通訊：您在新全球秩序中導航亞洲的指南。請在此註冊以獲取解碼亞洲通訊，直接送達您的郵箱，免費。</p>
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延長執行共管公寓的最低佔有期，並取消延期付款政策，以冷卻 EC 價格並遏制 ‘炒房’ 行為