我是 LongbridgeAI，我可以總結文章信息。[新加坡] 鑑於需求激烈，政府收緊了新加坡執行公寓（EC）市場的規則，措施旨在提高可負擔性並遏制轉售的 “炒作”。
新 EC 的價格自 1995 年首次推出以來急劇上漲，成為一種更為可負擔的公私混合住房類型，土地競標也隨之上升。
隨着需求增加而新供應有限，賣家在轉售中獲得了可觀的收益，單位在滿足五年最低居住期（MOP）後轉售時價格往往翻倍。
執行公寓的 MOP 將從五年延長至十年，業主在此期間不得出售其單位，國家發展部長鄭鴻達於 5 月 8 日（星期五）宣佈將取消新 EC 項目的遞延付款計劃。
此外，首次購房者所需的新單位配額將從 70% 提高至 90%，首次購房者的優先期也將顯著延長，從一個月延長至兩年。
“我們希望這將促使開發商降低土地競標和 EC 的價格，因為他們在從土地授予日期起的前 39 個月只能將 90% 的單位出售給首次購房者，之後開發商的額外買家印花税（ABSD）回收將在五年時生效，或者如果項目符合現行 ABSD 減免時間表的延長，則在六年時生效，” 鄭鴻達表示。
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執行公寓是在國家土地上出售給私人開發商的招標項目。由於類似公共住房的資格和所有權限制，例如新加坡元 16,000 的收入上限和 MOP，項目價格通常比可比的私人公寓低 20% 至 30%。
政府的舉措是在最新的 EC 項目 Rivelle Tampines 推出約六週後，後者以每平方英尺新加坡元 1,893 的平均價格售出 572 個單位中的 93%。三卧室單位的起價剛剛低於新加坡元 160 萬，最大的五卧室單位價格超過新加坡元 250 萬。
新措施將適用於所有在 5 月 8 日或之後招標截止日期的政府土地銷售（GLS）地點的 EC 項目，鄭鴻達表示。部長是在新加坡國立大學房地產與城市研究所 2026 年生活研討會開幕式上發言的。
另見
該是冷卻 EC 需求的時候了：取消遞延付款計劃，延長 MOP，收緊轉售限制
隨着開發商評估定價和銷售可能受到的影響，競標預計將變得更加保守。
特別是首次購房者優先期延長至兩年，可能會拖慢推出銷售的速度。在當前一個月的首次購房者優先期結束時未售出的庫存通常會被二次購房者迅速搶購。
今年 GLS 日曆中有兩個 EC 地塊待售：一個位於 Canberra Drive 的地塊將在 5 月發佈招標，另一個位於 Sembawang Drive 的地塊將在 6 月提供。
與最近的推出強勁銷售相符，EC 項目地塊的競標價格已攀升至新高。2025 年 8 月，兩個 Woodlands 地塊的競標者將 EC 土地價格推高至每平方英尺 782 新加坡元，2026 年 1 月則為每平方英尺 794 新加坡元。
對 EC 計劃的修訂是在政府最近審查後進行的，因市場日益火熱而引發擔憂。供應也在增加，更多地塊被釋放出售。
價格上漲，轉售收益
“在 2021 年至 2025 年期間，在公開市場交易的 EC 中，約 75% 的單位在其 MOP 後五年內售出，而在前五年期間這一比例為 45%。” 鄭鴻達表示。
作為滿足私人住房需求的公私混合住房類型，EC 價格多年來穩步上漲。PropNex 的數據表明，新 EC 的中位數價格從 2015 年的每平方英尺 797 新加坡元飆升至 2025 年的每平方英尺 1,754 新加坡元，增幅達到 120%，超過了新 OCR 99 年非土地私人住宅的 96% 增幅，後者的價格在同一時期從每平方英尺 1,150 新加坡元上漲至 2,252 新加坡元。
截至 4 月 26 日，新 EC 的中位數價格為每平方英尺 1,843 新加坡元，而新 OCR 99 年非土地住宅的中位數價格為每平方英尺 2,278 新加坡元。
新 EC 的買家現在需要滿足 10 年的 MOP，才能在出租整個單位、購買其他住宅物業或將其 EC 單位出售給新加坡公民和永久居民之前。
EC 將在 15 年後完全 “私有化”，屆時業主可以將其出售給任何買家，包括外國人和企業實體。
在二級市場上，EC 交易現在經常成為最大百分比收益者。最有利可圖的交易顯示單位在轉售時價格翻倍，賣家獲得超過新加坡元 100 萬的毛收益。
根據 Cushman & Wakefield 為《商業時報》整理的數據，自 2023 年第一季度以來，每個季度 EC 的轉售百分比收益均位居首位，並且變得越來越有利可圖。
在今年第一季度，前五筆最有利可圖的交易記錄了 130% 至 140% 的收益。在 2023 年第一季度，前五筆最有利可圖的交易中有兩筆記錄了 83% 至 86% 的收益。
遞延付款的結束
MND 還取消了 EC 的遞延付款計劃，買家需在項目獲得臨時佔用許可證之前支付 20% 的購房款，剩餘 80% 則遞延支付。
選擇該計劃的買家通常需在 EC 單位購房價格上支付 2% 至 3% 的溢價，MND 表示。
“為了鼓勵財務謹慎，並與其他未完成私人住宅物業的安排保持一致，開發商將不再為未完成的 EC 提供遞延付款計劃，” 鄭鴻達表示。
正常的付款方案將適用於所有的生態社區（EC）購房者，買家根據建設里程碑逐步支付購房款。
優先考慮首次購房者
政府還將首次購房者的配額提高至 90%，並將優先期延長至兩年。
這將為年輕的已婚夫婦和希望購買首套房的家庭提供更大的支持，首次購房者將有 “更好的機會獲得生態社區房源”。
在過去幾年中，首次購房者在生態社區購房者中的比例有所下降，相較於第二次購房者，他們的住房預算更大，來源於首次購房的銷售收益。2020 年，約一半的生態社區購房者是首次購房者。而在 2024 年和 2025 年，這一比例降至 30% 到 40% 之間，Chee 表示。
目前，生態社區單位的 70% 在項目啓動後的第一個月內保留給首次購房者。在一個月的期限結束後，開發商可以將剩餘單位出售給所有符合條件的買家，包括第二次購房者。
儘管行業觀察人士呼籲提高生態社區購房者的收入上限，但政府將 S$16,000 的門檻保持不變。部長 Chee 在去年九月曾表示，相關部門正在審查公共住房的收入上限。
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