西蒙地產®公佈 2026 年第一季度業績，提高 2026 年全年房地產每股 FFO 指引並上調季度股息

, /PRNewswire/ -- 西蒙（Simon®）是一家房地产投资信托，专注于拥有高端购物、餐饮、娱乐和综合用途目的地，今天发布了截至2026年3月31日的季度业绩。

“我们对第一季度的业绩非常满意，” 首席执行官、总裁兼首席运营官 Eli Simon 表示。“我们的投资组合表现出色，得益于持续的租赁势头、零售商销售和客流量的增加、严格的资本配置以及现金流的增长。今天，我们提高了 2026 年全年房地产 FFO 每股指引，并增加了季度股息。”

季度业绩

• 归属于普通股股东的净收入为 4.796 亿美元，或每稀释股 1.48 美元，较 2025 年的 4.137 亿美元，或每稀释股 1.27 美元有所增加。
• 房地产运营资金（“房地产 FFO”）为 12.08 亿美元，或每稀释股 3.17 美元，较去年同期的 11.13 亿美元，或每稀释股 2.95 美元增长 7.5%。
• 运营资金（“FFO”）为 11.08 亿美元，或每稀释股 2.91 美元，较去年同期的 10.05 亿美元，或每稀释股 2.67 美元增长 9.0%。
• 国内物业净运营收入（“NOI”）增长 6.7%，投资组合 NOI 较去年同期增长 6.7%。

美国购物中心和高端奥特莱斯运营统计

• 截至2026年3月31日的入住率为 96.0%，相比2025年3月31日的 95.9% 有所上升。
• 截至2026年3月31日的每平方英尺最低基础租金为 61.99 美元，较2025年3月31日的 58.92 美元增长 5.2%。
• 截至2026年3月31日的过去 12 个月每平方英尺零售商销售额为 819 美元，较2025年3月31日的 733 美元增长 11.8%。

股息 今天，西蒙的董事会宣布 2026 年第二季度每普通股股息为 2.25 美元。这比去年增长了 0.15 美元，或 7.1%。股息将于2026年6月30日支付给2026年6月9日的股东。

西蒙的董事会宣布其 8 3/8% J 系列累积可赎回优先股（NYSE: SPGPrJ）每股股息为 1.046875 美元，将于2026年6月30日支付给2026年6月16日的股东。

普通股回购计划 截至2026年3月31日的季度内，公司回购了 965,296 股普通股，约耗资 1.75 亿美元，或每股 181.59 美元。

资本市场和资产负债表流动性 在本季度内，公司完成了 10 笔总额约为 23 亿美元（美元等值）的担保贷款交易。这些贷款的加权平均利率为 5.25%。

公司还完成了一项总额为 8 亿美元的高级票据发行，期限为 5 年，票息为 4.30%。所得款项用于偿还2026年1月15日到期的 3.30% 票据的 800 万美元未偿还本金。

公司修订、重述并延长了其 50 亿美元的多币种无担保循环信贷额度。该额度最初将于2030年6月30日到期，且在我们单方选择下，可以延长一年至2031年6月30日。根据公司的当前信用评级，新循环信贷额度的美元借款利率比之前额度低 15 个基点，按 SOFR 加 65 个基点计算。

截至2026年3月31日，西蒙拥有约 87 亿美元的流动性，其中包括 12 亿美元的现金（包括其合资企业的现金份额）和 75 亿美元的循环信贷额度可用容量。

2026 年指引 公司预计截至2026年12月31日的归属于普通股股东的每稀释股净收入和房地产 FFO 每稀释股的估计值如下表所示，并在公司的补充信息中进行了调整。公司将房地产 FFO 的展望提高至每稀释股 13.10 至 13.25 美元。房地产 FFO 每稀释股的范围较2026年2月2日提供的每稀释股 13.00 至 13.25 美元的范围有所增加，或在中间值上增加 0.05 美元。

	低	高
	结束	结束
预计归属于普通股股东的净收入
每稀释股	6.61 美元	6.76 美元
预计房地产 FFO 每稀释股	13.10 美元	13.25 美元

电话会议 西蒙将于2026年5月11日下午 5:00 至 6:00（东部夏令时间）召开电话会议，讨论季度财务业绩。电话会议的直播网络广播将在 investors.simon.com 上以仅收听模式提供。电话会议的音频回放将可用至2026年5月18日。要访问音频回放，请拨打 1-844-512-2921（国际拨打 +1-412-317-6671），密码 13760027。

补充材料和网站 关于我们 2026 年第一季度业绩的补充信息可在 investors.simon.com 上获取。这些信息也已在 SEC 的当前报告 Form 8-K 中提供。

我们定期在我们的投资者关系网站上发布重要信息，网址为 investors.simon.com。我们使用该网站、新闻稿、SEC 文件、季度电话会议、演示文稿和网络广播来根据 FD 法规披露重要的非公开信息。我们鼓励投资社区的成员关注这些分发渠道以获取重要披露。通过我们网站访问的任何信息不被纳入本文件中，也不构成本文件的一部分。

非公认会计原则财务指标 本新闻稿包括 FFO、每股 FFO、房地产 FFO、每股房地产 FFO 以及国内和投资组合净营业收入（NOI）增长，这些财务表现指标并未按照美国公认会计原则（"GAAP"）进行定义。房地产 FFO 是运营合伙企业的 FFO 减去其他平台投资及因处置、交换或重新评估股权而产生的损失（收益），每种情况均为税后；以及公开交易的股权工具和衍生工具的公允价值未实现损失（收益），净额。与这些非 GAAP 财务指标最直接可比的 GAAP 指标的调节信息已包含在西蒙的季度补充信息中。FFO 和 NOI 增长是房地产投资信托（REIT）行业广泛使用的财务表现指标。我们对这些非 GAAP 指标的定义可能与其他 REIT 报告的类似指标不同。

前瞻性声明 本新闻稿中某些声明可能被视为 1995 年《私人证券诉讼改革法》意义上的"前瞻性声明"。尽管西蒙相信任何前瞻性声明中反映的预期是基于合理假设，但西蒙无法保证其预期将会实现，且西蒙的实际结果可能因各种风险、不确定性和其他因素而与这些前瞻性声明所指示的结果存在重大差异。这些因素包括但不限于：零售房地产行业和零售行业（包括电子商务）中激烈的竞争市场环境；无法以有利条款续租和重新出租现有物业的空置空间；因租户破产或无力偿债等原因无法收取租金；主要商店或主要租户的潜在流失；我们物业的空置空间增加；关键管理人员的流失；经济和市场条件的变化可能对一般零售环境产生不利影响，包括但不限于因通货膨胀、关税和全球贸易中断对我们的租户造成的影响、经济衰退压力、战争、因乌克兰战争和中东冲突导致的地缘政治紧张局势升级，以及供应链中断；在我们物业上发生暴力、社会动荡、犯罪活动或恐怖活动的潜在风险；全面保险覆盖的可用性；可能危及我们信息技术或基础设施的安全漏洞；市场利率的变化；我们的国际活动使我们面临与国内业务不同或更大的风险，包括外汇汇率的变化；我们大量债务对未来运营的影响，包括在管理协议中施加的限制，可能影响我们自由运营的能力；金融市场的任何中断可能对我们获取增长资本和满足持续债务服务要求的能力产生不利影响；信用评级的任何变化；我们继续保持 REIT 地位的能力；税法或法规的变化导致的不利税务后果；与物业的收购、开发、重新开发、扩展、租赁和管理相关的风险；无法以有利条款租赁新开发的物业；与我们的合资物业相关的风险，包括对某些合资债务的担保；气候变化的影响；环境责任；自然灾害或其他灾害；关于疫情、流行病或公共卫生危机的影响的不确定性，以及相关的政府限制对我们的业务、财务状况、运营结果、现金流和流动性的影响；以及与房地产投资相关的一般风险，包括房地产投资的流动性不足。

西蒙在其向 SEC 提交的年度和季度定期报告中在"风险因素"一节下讨论了这些及其他风险和不确定性。西蒙可能会在后续的其他定期报告中更新该讨论，但除法律要求外，西蒙不承担更新或修订这些前瞻性声明的责任，无论是由于新信息、未来发展还是其他原因。

关于西蒙 西蒙®是一家房地产投资信托，专注于拥有一流的购物、餐饮、娱乐和混合用途目的地，并且是标准普尔 100 公司（西蒙物业集团，纽约证券交易所代码：SPG）。我们在北美、欧洲和亚洲的物业每天为数百万人的社区提供聚集场所，并创造数十亿美元的年销售额。

西蒙地产集团
未经审计的合并经营报表
(单位：千美元，除每股金额外)
	截至三个月
	2026年3月31日
	2025 年	2025 年
收入：
租赁收入	$ 1,628,532	$ 1,367,428
管理费及其他收入	40,189	33,792
其他收入	88,372	71,792
总收入	1,757,093	1,473,012
费用：
物业运营费用	170,760	136,821
折旧与摊销	458,898	328,051
房地产税	135,960	107,452
维修与保养	40,200	30,142
广告与促销	33,930	34,257
家庭及区域办公室费用	67,656	65,066
一般及行政费用	54,299	12,629
其他	33,227	30,978
总运营费用	994,930	745,396
其他项目前的营业收入	762,163	727,616
利息费用	(275,662)	(226,995)
由于处置、交换或重估股权投资的损失，净额	(6,379)	(23,992)
所得税及其他税收收益	19,934	7,637
来自未合并实体的（损失）收入	(21,248)	30,359
公共交易股权工具及衍生工具的未实现收益（损失），净额	25,388	(36,765)
控制性权益的收购、资产及未合并实体的权益的出售或处置的收益，净额	64,339	-
合并净收入	568,535	477,860
归属于非控股权益的净收入	88,132	63,327
优先股股息	834	834
归属于普通股股东的净收入	$ 479,569	$ 413,699
基本和稀释每普通股收益：
归属于普通股股东的净收入	$ 1.48	$ 1.27

西蒙地产集团
未经审计的合并资产负债表
(单位：千美元，除每股金额外)
	2026年3月31日	2025年12月31日
资产：
投资物业，按成本计	$ 50,936,227	$ 50,946,067
减：累计折旧	20,988,491	20,701,510
	29,947,736	30,244,557
现金及现金等价物	542,955	823,147
租户应收款及应计收入，净额	880,807	934,077
对其他未合并实体的投资，按权益计	4,196,012	4,362,339
对 Klépierre 的投资，按权益计	1,363,615	1,505,377
使用权资产，净额	738,033	755,934
递延成本及其他资产	1,969,923	1,981,035
总资产	$ 39,639,081	$ 40,606,466
负债：
抵押贷款及无担保债务	$ 28,247,682	$ 28,430,175
应付账款、应计费用、无形资产及递延收入	1,701,757	1,954,402
现金分配及未合并实体的损失，按权益计	1,791,354	1,739,418
应付股息	1,462	2,723
租赁负债	734,567	756,539
其他负债	825,477	1,017,816
总负债	33,302,299	33,901,073
承诺与或有事项
有限合伙人在运营合伙企业中的优先权益及非控股可赎回权益	264,251	233,306
股东权益：
股东权益
资本股票（授权总股数 850,000,000 股，面值$0.0001，超额普通股 238,000,000 股，授权优先股 100,000,000 股）：
J 系列 8 3/8% 累积可赎回优先股，授权 1,000,000 股，
已发行并流通 796,948 股，清算价值$39,847	40,369	40,451
普通股，面值$0.0001，授权 511,990,000 股，已发行并流通 343,060,687 股	33	33
B 类普通股，面值$0.0001，授权 10,000 股，已发行并流通 8,000 股	-	-
超过面值的资本	12,411,236	12,347,192
累计亏损	(4,875,676)	(4,608,136)
累计其他综合损失	(227,770)	(251,361)
库存普通股，按成本计，分别为 18,778,775 股和 17,844,817 股	(2,489,435)	(2,319,911)
总股东权益	4,858,757	5,208,268
非控股权益	1,213,774	1,263,819
总权益	6,072,531	6,472,087
总负债和权益	$ 39,639,081	$ 40,606,466

西蒙物业集团
未经审计的合资企业综合经营报表
(单位：千美元)
	截至 3 月 31 日的三个月
	2026	2025
收入：
租赁收入	$ 921,792	$ 749,807
其他收入	105,180	94,066
总收入	1,026,972	843,873
运营费用：
物业运营	214,941	166,647
折旧和摊销	185,164	159,012
房地产税	66,398	58,793
维修和保养	26,281	20,763
广告和促销	24,932	22,150
其他	72,285	56,847
总运营费用	590,001	484,212
其他项目之前的营业收入	436,971	359,661
利息费用	(205,038)	(170,368)
净收入	$ 231,933	$ 189,293
第三方投资者的净收入份额	$ 116,464	$ 96,594
我们的净收入份额	115,469	92,699
超额投资的摊销 (A)	(47,657)	(14,465)
来自非合并实体的收入 (B)	$ 67,812	$ 78,234
注：上述财务报表未包含与我们在 Klépierre S.A.（"Klépierre"）的投资、其他平台投资以及我们在 Taubman Realty Group（"TRG"）的股权投资（截至2025年10月31日交易）相关的信息。
有关更多信息，请参见脚注 B。

西蒙物业集团
未经审计的合资企业综合资产负债表
(单位：千美元)
	3 月 31 日	12 月 31 日
	2026	2025
资产：
投资物业，按成本计	$ 21,425,679	$ 22,077,749
减：累计折旧	9,907,158	9,020,481
	11,518,521	13,057,268
现金及现金等价物	1,498,298	1,264,619
租户应收款及应计收入，净额	594,048	605,756
使用权资产，净额	115,191	108,349
递延成本及其他资产	639,371	572,826
总资产	$ 14,365,429	$ 15,608,818
负债及合伙人赤字：
抵押贷款	$ 16,419,497	$ 16,374,773
应付账款、应计费用、无形资产及递延收入	1,119,227	1,117,855
租赁负债	116,950	99,837
其他负债	389,828	334,246
总负债	18,045,502	17,926,711
优先单位	67,450	67,450
合伙人赤字	(3,747,524)	(2,385,343)
总负债及合伙人赤字	$ 14,365,429	$ 15,608,818
我们的份额：
合伙人赤字	$ (1,635,892)	$ (1,247,554)
加：超额投资 (A)	3,071,349	2,773,173
我们在非合并实体中的净投资，按权益计	$ 1,435,457	$ 1,525,619
注：上述财务报表未包含与我们在 Klépierre 及其他平台投资相关的信息。
有关更多信息，请参见脚注 B。

西蒙地产集团
未经审计的非 GAAP 财务指标调整表 (C)
(金额以千计，除每股金额外)
合并净收入与 FFO 及房地产 FFO 的调整
					截至三个月
					3 月 31 日，
					2026 年		2025 年
合并净收入 (D)			$ 568,535		$ 477,860
到达 FFO 的调整：
	来自合并物业的折旧和摊销			454,779		324,322
	我们在非合并实体（包括 Klépierre、TRG 和其他企业投资）中的折旧和摊销份额	161,608		208,964
	控制性权益的收购、资产和非合并实体的处置或回收的收益及减值，净额	(64,339)		-
	归属于非控制性权益持有者的净（收益）损失			(5,621)		1,292
	非控制性权益的折旧和摊销部分	(6,286)		(5,993)
	优先分配和股息	(1,032)		(1,126)
运营合伙企业的 FFO (1)		$ 1,107,644		$ 1,005,319
运营合伙企业的 FFO (1)		$ 1,107,644		$ 1,005,319
	由于处置、交换或重新评估股权的损失，净额	5,318		17,994
	其他平台投资，净额	120,382		52,843
	公共交易股权工具和衍生工具的公允价值未实现（收益）损失，净额	(25,388)		36,765
房地产 FFO (1)				$ 1,207,956		$ 1,112,921
稀释后每股净收入与稀释后每股 FFO 的调整：
稀释后每股净收入			$ 1.48		$ 1.27
	来自合并物业的折旧和摊销
	以及我们在非合并实体（包括 Klépierre、TRG 和其他企业投资）中的折旧和摊销份额，净额
	非控制性权益的折旧和摊销部分	1.60		1.40
	控制性权益的收购、资产和非合并实体的处置或回收的收益及减值，净额	(0.17)		-
稀释后每股 FFO (1)			$ 2.91		$ 2.67
	由于处置、交换或重新评估股权的损失，净额	0.02		0.05
	其他平台投资，净额	0.31		0.13
	公共交易股权工具和衍生工具的公允价值未实现（收益）损失，净额	(0.07)		0.10
房地产 FFO 每股 (1)			$ 3.17		$ 2.95
					7.5 %
每股计算的详细信息：
运营合伙企业的 FFO			$ 1,107,644		$ 1,005,319
分配给单位持有人的稀释后 FFO		(162,264)		(135,284)
分配给普通股股东的稀释后 FFO		$ 945,380		$ 870,035
基本和稀释后加权平均流通股数	324,961		326,313
加权平均有限合伙单位流通数	55,776		50,740
基本和稀释后加权平均流通股和单位数	380,737		377,053
每股基本和稀释后 FFO			$ 2.91		$ 2.67
百分比变化				9.0 %
(1) FFO 和稀释后 FFO 每股包括$40.0 百万，或每股$0.10 的加速股票补偿费用，其中$8.3 百万，或每股$0.02，
包含在房地产 FFO 和房地产 FFO 每股中，$31.7 百万，或每股$0.08，包含在其他平台投资，净额中。

西蒙地产集团
未经审计的财务信息附注
附注：
(A)	超额投资代表我们在相关合伙企业和合资企业的净资产中的投资与权益之间的未摊销差额。公司通常在相关资产的使用寿命内摊销超额投资。
(B)	未经审计的合资企业合并经营报表不包括与我们在 Klépierre 的投资、其他平台投资以及在2025年10月31日交易之前持有的 TRG 股权投资相关的任何运营或我们所占净收入或超额投资摊销。附注 D 中包含的金额不包括我们在 Klépierre 的投资、其他平台投资以及在2025年10月31日交易之前持有的 TRG 股权投资相关活动的份额。有关 Klépierre 的更多信息，请参考 Klépierre 的公开文件中的财务信息以及我们 10-K 表格中的额外讨论和分析。
(C)	本报告包含未被 GAAP 明确定义的财务或运营绩效指标，包括 FFO、每股 FFO、房地产 FFO 和每股房地产 FFO。FFO 是 REIT 业务中的标准绩效指标。我们认为 FFO 为投资者提供了有关我们运营绩效的额外信息，并为我们与其他 REIT 的绩效进行比较提供了基础。我们还在内部使用这些指标来监控我们投资组合的运营绩效。我们对这些非 GAAP 指标的计算可能与其他 REIT 报告的类似指标不同。
	我们根据国家房地产投资信托协会（"NAREIT"）2018 年修订的《运营资金白皮书》中的定义来确定 FFO。我们的主要业务包括收购、拥有、运营、开发和重新开发房地产，并与零售房地产的租赁相结合。与我们主要业务相关的资产的收益和损失包含在 FFO 中。我们将 FFO 定义为根据 GAAP 计算的合并净收入，排除与房地产相关的折旧和摊销，排除来自非常项目的收益和损失，排除来自销售、处置或财产保险索赔的收益和损失，或与可折旧的零售运营物业相关的任何减值，加上根据经济所有权利益分配的非合并合资企业的 FFO 部分，并且所有计算均根据 GAAP 的一致性原则进行。然而，您应该理解，FFO 并不代表 GAAP 定义的运营现金流，不应被视为 GAAP 确定的净收入的替代指标，也不是衡量流动性的现金流的替代指标。
(D)	包括我们的份额：
-	2026 年和2025年3月31日结束的三个月内，土地销售收益分别为 180 万美元和 0 万美元。
-	直线调整使收入分别增加 590 万美元和 220 万美元，适用于 2026 年和2025年3月31日结束的三个月。
-	租赁公允市场价值的摊销使收入分别增加 20 万美元和 30 万美元，适用于 2026 年和2025年3月31日结束的三个月。

来源：西蒙