不僅僅是倉庫：工業企業投入數億美元用於高規格自動化物流資產

【新加坡】物流行業的參與者，從資產擁有者到運營商，正越來越多地為工業設施配備智能規格，以跟上對不僅僅是存儲商品的倉庫的需求。

2026 年宣佈的新加坡項目表明，超過 5 億新元將投資於三個主要的高規格、高度自動化的物流開發項目。

凱德集團與台灣合作伙伴盟友物流地產（ALP）將在 9 月啓動其 2.6 億新元的 Omega 1 新加坡項目。航運巨頭馬士基開設了一座 2 億新元的全自動化倉庫設施，名為世界門户 II，而化學物流公司 Katoen Natie 則在裕廊島投資 6000 萬新元建設一座配備自動存儲系統的新倉庫。

公共部門也在適應工業基礎設施，JTC 將在 2025 年完成布林廣場。這個先進製造中心擁有新加坡首個地下物流網絡，以及最終將建成的 11 公里空中走廊，專為行人和自主穿梭車設立專用通道。凱德投資（CLI）東南亞及全球物流與自存儲業務的首席執行官 Patricia Goh 表示，隨着勞動力短缺和勞動力及土地成本上升，對技術驅動的物流基礎設施的需求正在加速。

CLI 的凱德東南亞物流基金（CSLF）承諾投資 2.6 億新元開發 Omega 1 新加坡。位於裕廊工業區的 71,000 平方米自動化物流設施已租給主租户 ALP。

在 1 月，CLI 在 ALP 中獲得了少數股權，後者是 CSLF 的資本合作伙伴。該基金於 2022 年啓動，目前已籌集 4 億新元，投資於東南亞的物流和工業項目，包括泰國邦納的另一個 Omega 1 園區。

總的來説，自 2024 年以來，CLI 通過其上市和私募基金在東南亞的物流資產中投入了超過 13.5 億新元。

在未來幾年內，新加坡供應鏈中的主要新物流空間中，約有四分之三將按照現代或高規格標準建設。

相比之下，目前只有 10% 到 20% 的現有倉庫庫存符合現代、高規格或自動化準備的標準，諮詢公司 Knight Frank 表示。

隨着租户面臨勞動力限制、成本上升和日益複雜的供應鏈，這些條件推動了對能夠做更多事情的設施的需求，而不僅僅是存儲商品。

Knight Frank 全球租户戰略與解決方案負責人 Tim Armstrong 表示：“在許多市場，勞動力的可用性仍然是一個挑戰，而供應鏈變得越來越複雜，服務期望也在不斷上升。”

在租賃決策中，功能性變得與位置和連接性同樣重要，ESR 總裁 Phil Pearce 表示。客户正在尋找能夠 “更快移動貨物、最大化吞吐量並適應不斷變化的供應鏈需求” 的資產。

ESR 在亞太地區擁有超過 400 處物業，覆蓋澳大利亞、日本和大中華區等關鍵市場。在新加坡，它擁有 51 處物業，總建築面積超過 220 萬平方米。

其 Sunview 物流與集裝箱中心是一個約 143,000 平方米的發展項目，由 CEVA 物流和 Allied Container Group 主導，結合了多層物流設施和自動化集裝箱堆場。

Allied Container Group 正在投資約 5000 萬新元用於自動化存儲和檢索技術，Pearce 表示。

全球航運和物流巨頭馬士基正在看到對高度自動化物流基礎設施的需求不斷增長，特別是在希望擴大規模而不相應增加人力的公司中。其位於新加坡的 110 萬平方英尺的世界門户 II 設施在 3 月開業時已約 70% 被佔用。

馬士基新加坡合同物流負責人 Laurent Chanimbaud 表示：“客户越來越將自動化視為一種戰略能力，能夠促進長期增長和韌性，除了提高生產力。”

平衡成本與回報

然而，更高的規格並不總是直接轉化為更高的租金。

開發成本可能高於傳統倉庫，Pearce 表示，這取決於地板承載要求、電力容量、淨高、機器人集成和數字基礎設施等因素。

相反，收益可能來自於 “更強的客户需求、更高的入住率、更長的租賃承諾、改善的租户留存率以及資產生命週期內現金流的更大韌性”，他説。

在世界門户 II，馬士基預計生產力將比更手動的倉庫環境提高 20% 到 30%，Chanimbaud 表示，儘管這因客户和運營模式而異。

在新加坡，土地和勞動力是 “優質資源”，這些效率 “越來越重要”，他補充道。

是否升級現有倉庫或建設新設施是機會驅動的，EZA Hill 的聯合創始人兼首席執行官 Frank Ng 表示。

考慮到新加坡高昂的土地和建設成本，升級現有倉庫可能比開發新設施更具財務意義，特別是在物業可以以低於重建成本的價格收購時。

但如果租户願意承諾長期租賃並有特定要求，開發專門設施的額外資本可以 “在商業上得到合理化”，他補充道。

EZA Hill 是一個專注於東南亞的工業房地產投資平台，由 Hillhouse Investment 支持，領導一個財團以 3.29 億新元收購了凱德 Ascendas Reit 的五處工業物業。

Ng 表示，該公司正在探索 “改善我們的物業並實施資本支出計劃，以確保我們的物業在市場上保持競爭力和相關性” 的方法。

為自動化而建

淡馬錫旗下的美佳投資是新加坡最大的工業地產擁有者之一，該公司表示在疫情之前就開始為其在新加坡及其他市場的物流開發進行未來-proofing。所建設施具備更高的電力容量、更平坦的地面、更高的淨空高度和更大的樓面承載能力。

在中國，該集團繼續看到對智能物流解決方案的 “日益增長的需求”；集裝箱運輸單元（CTU）系統、自動導引車和無人機等技術在其物流園區中變得越來越普遍。

例如，在美佳徐州物流園區，一家租户將約 20% 的租賃倉庫空間改造為 CTU 自動化操作區。美佳表示，該設施現有的規格使得自動化的推廣在一個月內完成，存儲密度提高了約 80%。

對於 ALP 的聯合創始人兼首席執行官 Charlie Chang 來説，從其在台灣和馬來西亞的 Omega 設施中得到的關鍵教訓同樣表明，自動化在基礎設施設計之初就融入其中時效果最佳，而不是在傳統倉庫後期添加。

在 ALP 位於台灣的 Omega 2 楊梅設施，一家電子商務和零售物流客户在六個月內將托盤位置從約 1,000 個擴展到 65,000 個，並在 11.11 的銷售高峰期處理了約 14,800 個發貨。

ALP 的模型顯示，在傳統倉庫處理相同的貨量需要約 24 個工作小時和 184 人。而在 Omega，這項工作只用了約 10.5 個小時，僅需 77 人完成。