住房交易業務受巨大打擊，新興業務穩步發展（1Q22 貝殼電話會紀要）

以下為$貝殼(BEKE.US) 1Q22 的電話會紀要，本季財報點評請見《樓市深度冰封，貝殼只能死扛》

一、一體兩翼戰略：

一體房產交易業務：

一季度二手房市場不同程度的觸底恢復，但新房市場交易低迷。受疫情影響，從三月中開始市場進入停滯狀態。

根據貝殼研究院數據，第一季度全國二手市場 GTV 同比下降 52%。同期，貝殼存量房交易 GTV 為 3,741 億元，同比下降 45%，二手房交易 GTV 同比下降 46%，略好於市場水平。

貝殼的科技優勢在疫情期間也得到了進一步的發揮。3 月中上海因疫情封城後，貝殼 VR 周度商機量環比提升 70%，VR 帶看量環比提升 160%。一季度貝殼 app 和小程序 MAU 為 3970 萬人，而去年同期為 4850 萬。

兩翼家裝家居業務：

貝殼家裝家居業務逆勢高速增長：在 4 月底全面完成了對聖都家裝的收購。聖都和貝殼的協同效應，在導流、供應鏈能力、交付能力、運管能力提升上都有體現。根據中裝協數據，一季度家裝行業總產值同比下降 25%-30%，而假設聖都業務並表的情況下，貝殼第一季度家裝家居業務收入將同比增長 54%，達到 8.6 億元。合同額同比增長 63%，季度簽約單數近 6,500 單，同比增長超 50%，單均價同比增長 8%。

房產交易服務業務展現導流能力：一季度，貝殼一賽道（房產經紀業務）轉介紹客户已經貢獻約 23% 的合同額。一賽道對家裝的導流幾乎全部為增量收入，其中上海和北京的導流合同額佔比分別達到了 77% 和 75%。在住房交易業務的支持下，家裝一季度重點城市拓城順利，其中上海、武漢、成都、北京四個重點城市合同額同比增長分別實現約 550%、290%、100%、130%。

被窩：貝殼通過線上 Home SaaS 系統和線下結合的方式進行交付的品質管理、工藝管理及工期管理，貝殼家裝品牌 “被窩” 交付工期一季度達到僅 98 天水平。

省心租：一季度收房超過 5000 套，截至 3 月末在管房源接近 17,000 套，較 21 年末增加 37%，進入城市數量從去年末 3 城增加至 8 城。

集中式公寓：首個通過 “輕” 託管運營服務參與的貝殼新青年公寓項目在上海徐彙區落地，總體量達 2978 套，月租金最低值 2700 元，目前出租率已達到 98%。

二、Q&A

Q: 能否分享目前行業及貝殼平台二手房的成交狀況？對後續解封后行業的復甦節點和復甦曲線的展望？對於上季度新房交易量下跌 5-10%，二手房下跌 10% 的展望是否有什麼變化？

A: 今年政策自上而下釋放積極信號。 4 月份，全國內首套二套房貸利率都已經降到 2019 年以來最低水平，首套房貸利率利率最低可降低至 4.25%。放款週期也從最高點的 73 天下降到今年 4 月的 29 天，

寬鬆性舉措在城市層面持續落地，至少 30 個二線城市釋放寬鬆政策，政策力度逐步放鬆限購、降低首付比例，發放補貼等方面都有突破，但是效果相對有限。

具體來説，二手房交易春節後回暖，一季度市場完成築底，二手成交單量 2-3 月持續回升，3 月環比增速達 45%，銷售額恢復至 21 年 7 月水平。但是 3 月中旬出現的疫情打斷了多地市場回覆的節奏。

新房市場走勢出現分化，走勢動力不足，一線城市同比跌幅顯著高於高線城市。短期看，新房市場依然面臨較多的不確定性，主要由於民企開發商頻頻暴雷，以及疫情及管控的常態化。但長期看我們仍然充滿信心，隨着政策利好效果的逐漸顯現和疫情的平復，交易必將正常化。

疫情對於交易影響非常大，預計對上半年業績產生較大影響。3 月以來，頭部 30 城中 10 個城市出現了疫情的反覆和收緊。一季度約 6% 的二手交易受到影響，二季度至少 25% 二手交易受到疫情影響，市場恢復節奏明顯延後。

4 月份上海閉店比例 100%。在北京二季度至少 30% 的交易會受到疫情影響，全市 60% 以上的門店暫時閉店。

但我們認為居住需求是剛需，只會延遲不會消失，以深圳為例，3 月 13 日深圳封城後續兩週貝殼深圳交易環比下降 25%，但 4 月初封城結束後兩週交易提升 400%，較封城前提升 75%。

Q: 對於新房交易中國企和民企的佔比趨勢，應對國企佔比提升有什麼對策？如何看待新房業務應收賬款計提的減少，及在未來兩個季度的趨勢？

A: 從行業來看國企央企集中度提升趨勢明顯，從土拍看，一季度國央企佔比高達 71%，從銷售端看，第一季度前一百開發商中國企銷售額佔比 28%，環比提升 2%，同比提升 5%。前十開發商中國企開發商銷售額佔比 37%，同比提升 7%。

對於貝殼平台，國央企佔比也有所提升。今年一季度，國央企 GTV 新房銷售佔比提升 25%，同比提升 3%，環比提升 1.3%。

無論是國企還是名企開發商，對貝殼影響只有兩個：相對費率的高或低，壞賬風險的大或小，而二者影響相互抵消關係非常大。國央企開發商效率低但是壞賬率也低，國企開發商集中度提升對公司的影響是中性的。國央企開發商的平均費率較名企開發商低 20%，國企開發商項目更靠近市中心，房客分離度低，融資成本低，對去化速度要求相對中性。

但從淨利潤角度看，國企佔比提升會減低公司壞賬率，抵消一部分費率降低對經營費率的影響。綜合來看，國企佔比提升的影響相對中性。

我們對所有應收賬款都做了審慎的會計處理。在 5 月 12 日，融創公告 4 筆美元票據利息未付，我們二季度可能會對其應收按照最大壞賬比例進行計提。在第一季度末，融創應收原值 12.05 億元，其中 7.9 有抵押覆蓋，對於 4.15 億無抵押部分，我們的計提比例由第一季度的 20% 提升至二季度的 85%，二季度融創壞賬計提比例調整可能會對公司二季度損益表造成 2-3 億的影響。

Q: 目前聖都整合的進展？目前聖都的最新收入預期是怎麼樣？

A: 之前的業績彙報有具體的數據，對於這個問題我分享一下背後的思考。一體兩翼有很多資源協同的關係，其中，家裝領域關係到很多客户的複用。裝修行業消費者決策重，我們從鏈家到貝殼掌握了一套消費者的決策流程，包括系統、數據、服務承諾哦等，可以作用到兩翼包括家居家裝的業務形態上去。

第三方面，這些業務與我們的使命有強關聯，我們也認為這個行業有很大的機會。

希望大家能更平和的看待數據，希望長期有好的發展，短期保障品質、效率、規模的平衡，增長過快我認為也會有不好的影響。關於目標，單月過 10 億就刷新了家裝的數據了。

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