貝殼（紀要）：如果 3 季度樓市變差，可能有更多支持政策

以下是$貝殼(BEKE.US) FY25 Q1 的財報電話會紀要，財報點評請見《只要熬過樓市的 “過山車”，龍一貝殼就沒毛病》

一、財報核心信息回顧

二、財報電話會詳細內容

2.1 高管陳述核心信息

​​1、戰略重點領域

家裝業務：推進產品設計和項目管理能力，項目經理平均每月訂單量同比增長 156%

租賃服務：管理超過 50 萬套租賃房源，提高違約管理和續約率

2、人工智能技術應用

1）在 2 個城市推出 AI 驅動的房屋搜索系統，可訪問首頁流量的 40%

2）代理服務工具使超過 20 萬名代理能夠管理超過 250 萬名客户，提高效率指標

3）AI 房產維護系統被 11 萬代理採用，服務 40 萬房主

4）在 30 個城市測試租賃後支持 AI 系統，每個租户請求的處理率達到 125%

2.2 Q&A 問答

Q：考慮到最新的宏觀動態以及美國關税的影響，從本季度及以後，對房地產市場的展望如何？

A：第一季度，二手房市場在春節後有較強復甦，新房市場也表現穩定。二手房市場按貝殼研究院數據，全國一季度同比增長 16%，這主要得益於前期政策累積效應，大幅降低購房門檻和成本，激發更多人購房。成交量上升平衡了短期供需，縮小了房價同比跌幅，吸引謹慎買家重回市場。

3 月，北京、上海等一線城市以及杭州、成都等人口淨流入、住房需求穩定增長的二線城市，二手房價格環比持平甚至微漲。

新房市場一季度也較穩定，國家統計局數據顯示，一季度新房銷售同比略降下降 0.4%，200 家開發商一季度成交總額下降 7%，不過春節期間銷售面積同比增長超 15%。市場遵循季節性規律，二手房交易量 3 月初達到高峰，4 月逐漸下降，4 月房價環比下降 1.3%。

從供需角度看，一季度貝殼平台上的房源總數上升，符合年末去庫存、年初增庫存的季節性趨勢，也因二手房市場功能恢復和銷售限制解除釋放了更多房源，提高了房源供應質量。

4 月，平均帶看成交比為 1.8，處於 1.6 - 1.9 的歷史高位，顯示買家興趣和潛在需求較強，但帶看轉成交速度放緩，主要因短期不確定性影響預期，如地緣政治緊張使房價預期軟化，導致買家入市更猶豫。未來市場展望取決於兩個主要因素，即國際貿易摩擦對房地產市場的影響以及國內應對措施的力度和時機。

中性情景下，預計二季度市場會有典型的季節性放緩，但二手房交易量同比仍有望小幅增長，不過增速較一季度放緩。如果三季度市場壓力加大，房價、交易量和開發投資等指標可能走弱，下半年可能出台更多支持性政策，改善房地產市場供需，支撐市場穩定發展。

公司密切關注全球貿易變化對房地產市場的影響，目前貝殼平台上新房源總數總體穩定，業主無拋售跡象，二手房和新房帶看量同比仍顯著增加。按城市貿易依賴程度分類，貿易依賴度高的城市自關税實施以來，帶看錶現同比和環比均弱於貿易依賴度低的城市，這表明貿易摩擦雖對部分城市預期造成短期干擾，但整體無明顯分化趨勢，業主情緒穩定。近期中美貿易緊張局勢緩和，有助於短期內穩定企業和消費者預期。

中長期來看，公司保持謹慎樂觀，預計中美將基於目前的積極進展繼續溝通，同時國內支持性政策的持續實施有望進一步提振客户信心，減輕貿易風險對房地產市場的影響，鞏固二手房市場的初步穩定，緩解新房市場壓力。

Q：管理層能否詳細説明今年在房產經紀人和經紀門店方面的擴張計劃，以及如何持續提高平台上現有和新接入的經紀人和門店的效率？

A：今年將繼續推動經紀門店網絡的健康增長，以支持房產交易服務的相關功能，同時更注重門店功能的成本效益，目標是提高平台門店和經紀人的效率與收入。第一季度有幾個主要品牌加入平台，體現了平台在雙邊市場的核心價值。

第一季度，得益於穩定的市場環境，平台效率提升，每位經紀人的平均交易數量顯著增加，幫助抵消了平均房價的下跌。台注重效率的機制開始顯現成效，高績效門店的佔比從 2024 年底的 16.7% 提高到第一季度的 18.4%，平均而言，這些門店的生產力約為各自城市平台上其他門店的 2.5 倍。

為提高效率，公司細化了內部管理，使用在線店主研討會、AR 房產測試輔助等數字工具，以及基於積分的激勵計劃和區域共治委員會等機制。新門店的留存率保持良好，第一季度收入流失率降至 2.9%，環比下降 6%，同比下降 38%。2024 年上半年新接入門店的 6 個月留存率為 94%。預計門店數量將基本保持穩定，活躍門店規模在某些關鍵區域會有適度增長。

今年及未來，提高網絡效率是核心目標，將為店主提供更有針對性的支持，通過基於積分的激勵系統培養更多高績效門店，升級門店網絡的整體結構。從長遠來看，大型門店模式是提高業務活躍度的關鍵策略，未來平台將有更多擁有超過 10 名經紀人的高績效大型門店，這些門店將吸引更多優質租户，提高效率和員工留存率。

平台的各類住宅服務將為經紀人提供多樣化的額外收入機會，並且認為人工智能將為行業生產力帶來變革性提升，已開發多種人工智能應用支持服務提供商，並將繼續加速開發。今年在市場波動的情況下，目標是提高每位接入經紀人的平均交易數量以維持穩定的佣金收入，未來 2 - 3 年計劃增加大型優質門店的比例，這些門店將擁有更穩定、高效的高績效經紀人，門店生產力將達到當前平均水平的 2 - 3 倍，預計 3 年內平台上接入經紀人的效率將提高約 20%。

Q：家居裝修業務第一季度運營的具體情況如何，未來利潤率的展望怎樣？

A：家居裝修業務在第一季度表現出色。規模上，營收達 29 億元人民幣，同比增長 22.3%，北京、廣州、成都等城市表現尤為突出，營收同比增長超 50%。盈利能力方面，第一季度該業務的貢獻利潤率達到 32.6%，較去年同期增加 2 個百分點，創歷史新高。

Q：未來幾個季度，貝殼在人工智能方面的更大戰略和投資計劃是怎樣的，從總交易額等方面來看有何規劃？

A：在合同轉化早期，設計師可藉助 AI 根據客户裝修風格和家居佈局偏好快速生成方案，顯著提升首次到店客户體驗，提高合同轉化率。如某案例中從首次到店到發送初步合同的時間從 10 天縮短至 6 天。在施工過程中，開發了智能施工系統，通過安裝攝像頭實現實時在線檢查，AI 能對核心施工操作進行自動管理，還可藉助 AI 記錄技術輔助裝修驗收，使施工質量評估更量化，某案例中驗收通過率較之前提高約 2 個百分點。

在內部管理方面，有多個 AI 員工，能自動總結和點評日報、處理待辦事項等，半年內點評約 20000 份日報，節省團隊超 18000 小時，還具備信息分發和自動訂單細分等功能，半年內信息分發超 5000 次、提醒超 100 次。未來，貝殼在裝修業務的 AI 發展將集中在更精準洞察和分析客户需求、更高效設計等方面。

Q：貝殼好家如何為新房開發做出貢獻？

A：貝殼好家的商業模式為開發商等合作伙伴提供新房產品解決方案。利用專利算法和海量數據庫，深入瞭解目標客户的需求和偏好，預測客户想要的房屋類型和期望價格，開發商可據此進行項目定位和產品設計，使新房供應更貼合客户需求。

貝殼好家已參與 9 個不同模式的項目，通過自營項目全面驗證 C2 能力；不涉及股權合作伙伴的項目，主要專注於產品定位，不進行投資，而是為合作方提供產品定位解決方案並收取服務費用。在 7 個涉及投資的項目中，總投資約達 23 億元，截至今年第一季度末，已收回近 5 億元，自有資金淨投資超 18 億元。其中，與某方合作的首個 IFT 合作新房項目在開盤首日實現所有首批房源售罄，在股東層面實現近 30% 的收益，展示了服務能力為合作伙伴提升銷售和運營的確定性。

Q：貝殼好家的 C2M 業務是如何體現的？

A：貝殼好家有兩大關鍵優勢，一是深入瞭解潛在消費者需求，能更及時、有競爭力地分析潛在客户的關鍵指標，幫助開發商更準確決策和有效配置資源；二是強大的市場認知和定價能力，利用實際成交價格、實時上游數據如業主租賃價格及調整等，通過算法構建不同地理區域的估值模型，更準確估算項目和板塊價值，並根據市場變化快速更新，能更好把握市場趨勢。

基於這些優勢，貝殼好家能以更創新的方式觸達客户，除了通過經紀人網絡連接客户，還通過應用程序打造線上社區，讓用户直接參與新房產品設計的評估和創作。例如在上海，用户可在相關頁面構建和比較兩種房屋設計方案。已在西安項目提供首個 C2M 產品解決方案服務並收取服務費用，展示了業務模式獲得較強市場認可。在西安項目中，提供包括客户服務、產品定位、成本優化、價格預測和市場服務等全套產品解決方案，還給出項目規劃建議，如優化立面成本比、提升景觀和調整户型面積等，解決快速資金回籠、產品溢價和產品容量需求等關鍵問題。

<正文完>

本文的風險披露與聲明：海豚投研免責聲明及一般披露