貝殼對下半年房地產復甦怎麼看（會議紀要）

以下是貝殼 2Q22 電話會紀要，財報點評請見《貝殼否極泰來，有增長才最重要》

一、管理層彙報

1. 2022Q2 全國二手房 GTV 同比下降 45%；全國新房 GTV 同比下降 36%，Top100 房企 GTV 同比下降 43.4%；

2. 2022Q2 貝殼總二手房 GTV3935 億元，同比下降 39.6%，6 月同比下降 17%，重點城市平均 GTV 高於去年同期；鏈家二手房 GTV 同比上升 33%，鏈家虧損門店比例相較 1 月恢復 80%。

3.新房 GTV2227 億元，與優質開發商合作銷售額同比增加 37%，環比增加 7%；新房交易收入中 22% 來自預付佣金。

4.家裝家居 GTV13 億元，相比 21 年同期 4700 萬，上漲 26 倍。二手及新房業務流量貢獻合同率超 25%，整裝品牌被窩客單價同比提升 33%，收購聖都效應明顯。

5.2022Q3 展望：預期公司收入 165-170 億元，同比下降範圍 6.1%-8.8%；內外部環境相較緩解，公司將持續推進一體兩翼戰略，更加關注二手房業務，目前基礎設施代理已經在社區網絡佈局完成，以多樣化業務面對複雜環境，成長為行業發言企業

二、Q&A:

Q：當前地產行業政策放鬆背後的實質以及預期下半年政策是否會更加寬鬆？

A：可以看到央行對流動性支持上升、地方政府也在持續加大政策寬鬆：在購房貸款利率降低、非本市户籍購房限制放寬、人才及安家等補貼以及房屋升級方面等都有所行動，尤其是 2022 年 6 月交易量大幅復甦，展現寬鬆政策確實支持市場穩步復甦。對於進一步的支持政策，預期下半年在二線城市和二線以下城市會陸續出台。

Q：二手房銷量尤其在上海及北京有所上升，下半年業績是否會進一步復甦？

A：北京和上海確實受疫情影響很大，成交額有受到影響。Q2 中國 GTV 同比下降 45%，環比增長 9.8%；6 月多個一線城市房價同比上漲 5%，20 多個二線城市房價也逐漸恢復至去年同期水平。如成都、蘇州、杭州等 6 月超過了 2021 年平均水平，青島、武漢、合肥的也與去年同期水平接近，預計下半年重點城市會迅速恢復增長。

6 月最後一週北京、上海成交量恢復至 2021 年平均水平，這是一個很好的信號。從 Q4 開始，北京和上海的交易量將進入一個健康和正常的範圍

最近大量需求從新房市場轉移到二手房市場。如武漢二手房交易在上半年的房屋交易中佔到了總交易的 40%。一些強二線城市已經逐步進入復甦階段，市場完全復甦可能需要 6 個月以上的時間。我們預計弱二線城市的房價將在 Q3 內穩定下來，三四線城市的房價將在今年年底前穩定下來。

Q：停貸事件對公司業務影響，應收帳款的收繳及計提情況？

A：大多數開發商都受到了貸款的影響，最近，一些城市的地方政府已經實施了各種舉措來確保項目交付，多個項目都開始恢復施工。

在大多數情況下，停貸促進地方政府幫助該行業解決困難，並穩定消費者的預期，將有助於行業恢復正常運營。

二手房業務不受影響，可能相反會填補新房市場的需求，這可能有利於貝殼在房屋市場和現有房屋中獲取更多機會。

撥備累計餘額為人民幣 22.1 億元，涵蓋相應總回收原值的 31%，特別是對於 41 個較高風險的開發商，我們按 83% 的上限進行了更高的撥備;同時對十幾家開發商的應收款項計提了 49% 的撥備，並對剩下的低風險開發商計提了 10% 至 20% 的撥備。公司也不斷加強對應收賬款的催收管理。在第二季度，回款 84.5 億元的新房交易收入；回款/收入 1.27 倍。

Q：對新房市場的走勢看法如何？

A：新房市場有一些積極的變化：在 5 月和 6 月實現了連續 50% 和 27% 的環比增長。52 個城市的房價指數也在不斷上漲，逐漸恢復。二季度開盤項目的開盤去化率環比一季度大幅上升。

但下半年新房市場仍存在不確定因素，宏觀經濟和收入預期壓力較大：一定區域內新房需求的透支，新房市場的復甦需要時間。會關注後續促銷力度和政策力度，來判斷新房恢復的斜率和持續性。9 月起，開發商進入促銷週期，市場可能進入弱恢復區。

Q：完成聖都收購後戰略計劃如何，指引會有所調整嗎？內部是否有一些戰略目標？

A：家裝行業 Q2 頭部公司收入同比下降超過 20%，但貝殼家居業務 +10%。

家裝導流佔比已經超過 25%，北京超過 80%，對賽道的思考包括下幾個方面：

1、政策方面，不久前剛好發佈推進家居產業高質量發展的行動方案，政策是積極的；

2、產業的聯動，前聯動和後聯動。新房為主開始向新房和二手房 同步發展，後聯動，家居、入口，共同的客户，後端聯動

3、客户需求，消費者希望從原本的硬裝進化到整裝、拎包入住。

貝殼在家居賽道也有幾個量化期待：規模超百億、人店導流佔比超過 40%，基於硬裝基礎放大係數至 1.5，在業務紮實穩定後長期發展能否打造家居服務平台模式。

Q：此前預計運營費用下半年每季度大約有 3-4 億元節約，能否詳細解釋採取何種措施達成嗎，以及措施是如何影響未來業績的

A：具體措施：1、對組織結構調整，根據城市不同情況，調整初 級和資深經紀人，進行區域團隊合併；2、運營上，調整高盈利業務佔比，治理低盈利業務； 3、成本管控方面，關停虧損門店，爭取門店和辦公場所的減租。

一系列舉措下，成本費用、 城市的盈虧平衡點持續下降，二季度鏈家固定成本同比下降超過-25%，預計下半年經紀業務單 季度節省 3-4 億元，下降至 19 年下半年水平。經紀業務將迎來更高的經營槓桿和盈利能力。隨着市場復甦，我們相信，經紀業務的盈利能力會在下半年逐步恢復。

<正文完>

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