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6 月 18 日，伴随着鸣锣仪式，国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称：国泰海通砂之船商业 REIT，基金代码 508602）在上海证券交易所正式挂牌上市，砂之船集团成为少数拥有 “新加坡 REIT+ 中国境内 REIT” 境内外双 REITs 平台的企业。

项目以 “西北第一奥莱”——砂之船（西安）奥莱为底层资产，当前估值 50.28 亿元，是首批商业不动产 REITs 底层资产中单体估值最高的佼佼者。募资阶段，国泰海通砂之船商业 REIT 网下询价阶段有效认购倍数高达 103.82 倍、公众发售阶段认购倍数达 330.20 倍、募集资金总额约 55.31 亿元，发行溢价率 10%。

砂之船集团董事局主席徐荣灿（左一）与嘉宾代表共同敲响上市宝锣

这不仅是砂之船集团资本运作的里程碑，也验证了一个商业模式的成功。这家从重庆起家的奥莱运营商，凭借首创的商业理念和扎实的运营能力，赢得消费者和资本市场的认可，向着 “成为全球奥莱第一品牌” 的愿景稳步迈进。

一座奥莱，何以成为 “西北第一”？

时间倒回 2017 年。砂之船（西安）奥莱在浐灞国际港开业时，周边还略显荒凉。彼时很少有人能预料到，这个项目会成为辐射 300 公里、覆盖 6000 万人口的西北奥莱龙头。

一座奥莱，如何做到 “西北第一”，以下几个维度或可解释：

区位稀缺性与运营壁垒

回过头看，项目的选址颇为超前。项目与地铁 3 号线无缝衔接，与世博园比邻而居——生态、交通与人口的三重叠加优势，在全国奥莱中极为稀缺。

作为国家中心城市，西安 2025 年位列新一线城市第 6 位，商业资源集聚度全国第九。浐灞国际港更是国家级生态区与开放型经济新高地，常住人口约 75 万。

好区位只是起跑线，真正让砂之船（西安）奥莱跑成 “西北第一” 的，是以艺术为灵魂、以运营为根基的差异化方法论。2016 年，集团首创 “A×(1+N)×DT” 超级奥莱模式，在传统折扣零售之上，融入艺术表达、多元体验等场景，开启 “艺术商业 超级奥莱” 的进化之路。

首创 “艺术商业” 模式

砂之船集团对奥莱行业的思考，始于 2016 年。那年，集团在全球首次发布超级奥莱战略，凝炼出情感、美学、场景、资本四大核心思维——这是砂之船 “艺术商业 超级奥莱” 理念的理论根基，也是此后所有项目的方法论原点。

西安项目实景图

四大思维之下，砂之船进一步提炼出三大超级场景：超级儿童、超级运动和超级农庄。这三大场景，是四大思维在物理空间中的具体落地形态，也是砂之船区别于传统奥莱的核心载体。

砂之船（西安）奥莱，正是超级奥莱战略发布后，首个将这四大思维、三大场景完整落地的项目。项目从关中农耕文化中汲取灵感，将窑洞的形制融入现代商业空间（在地文化），坐落于国家级浐灞生态区（稀缺生态），打造集购物、亲子、运动、社交于一体的复合型生活空间（现代商业）——三大要素环环相扣，彻底打破了传统奥莱 “纯卖场” 的同质化困局。

品牌矩阵则是另一重护城河。项目集聚约 400 个国内外品牌，多个品牌业绩全国第一、西北第一，是绝对的西北奥莱龙头，也是全国奥莱领军项目。

此后，砂之船并未停止迭代。历经多年演进，2026 年商业模式升级为 “A×(1+N)×AI×S”——从最初融合多元业态与数智化运营，到逐步融入可持续发展理念，再到以人工智能（AI）强驱动管理和业务高效发展，砂之船完成了从单一折扣卖场到复合型城市生活空间的全面升级。艺术赋能商业，技术驱动效率，砂之船由此构建起独树一帜、难以复制的完整商业生态。

资本青睐的 “双保险”：稳定性与增长性

更让资本市场看重的，是它的稳定性。出租率连续三年保持在 98% 以上，积累了约 220 万会员，会员贡献的销售额占绝对比重。稳定的会员体系，也为 REITs 上市后业绩的持续稳健增长提供了可预期的现金流保障。

2025 年，砂之船（西安）奥莱全年客流超过 1258 万人次，销售额达 27.91 亿元，连续三年稳步增长。

这一增长势头仍在延续。最新数据显示，2026 年一季度，砂之船（西安）奥莱全场销售额约 8.68 亿元，同比增长 14.64%，运营收入、运营净收益同比分别增长 14.75% 和 23.63%，会员数量较上年同期增长 25.68%。

“一城一标杆” 深耕样本，砂之船活成了标准制定者

国泰海通砂之船商业 REIT 上市，不是一次偶然的资本窗口捕捉，而是砂之船集团战略执行到一定阶段的自然结果。每一轮行业浪潮，砂之船都是起跑线上最早出发的那个 “人”。

纵观中国奥莱行业发展，第一代是单纯的品牌折扣集合店，第二代开始引入餐饮配套，以砂之船为代表的第三代则是与文旅深度融合，打造城市周边的第三生活空间和微度假目的地。

自 2008 年切入奥莱赛道至今，砂之船 18 年来始终坚守 “艺术商业 超级奥莱” 这一主航道。砂之船的发展，用艺术的力量贯穿始终——2010 年率先将电影院引入奥莱业态，开启体验化尝试；2016 年正式提出 “艺术商业 超级奥莱” 理念，将情感、美学、场景、资本四大核心思维注入传统零售，打造出完整的艺术商业社交生态。在夜间经济领域，集团首创 “36 小时通宵营业不打烊” 现象级 IP，2025 年重庆两江项目周年庆首日销售额突破 1.6 亿元，创下行业标杆纪录。在全国节庆营销中，“春日购物嘉年华”、“超级周年庆”、“红色第五季”、“跨年购” 等系列营销 IP 持续输出，不仅带动项目经营，更释放了城市消费活力。

深耕奥莱产业十八载，砂之船集团已在全国 18 个城市布局 20 家超级奥莱，其中在营项目 18 家，总面积超 241.61 万㎡（含在建）。2025 年，集团整体销售额超 200 亿元，累计沉淀约 2000 万 VIP 会员。

在持续的全国拓展与本地化深耕中，集团逐步形成了 “一城一标杆” 的发展格局——让每一座城市的砂之船都扎根当地、各具风貌。对西安而言，砂之船（西安）奥莱也是城市商业升级的标杆之作。作为西北首屈一指的消费地标，项目不仅自身成为年销售近 28 亿元的区域商业龙头，更持续带动了浐灞生态区整体商业活力的提升。

独特的商业模式受到了资本市场的青睐。2018 年，砂之船发行亚洲首支奥莱 REITs，积累跨境资本运作经验；2026 年，国泰海通砂之船商业 REIT 登陆国内资本市场。

正是这种持续深耕、系统沉淀的能力，让砂之船在每一座城市都成为难以复制的存在，也让其从行业参与者活成了标准制定者。

砂之船（西安）奥莱活动期间车流盛况

砂之船鸣锣，不止于资本叙事

国泰海通砂之船商业 REIT 上市，是中国实体商业资产证券化进程中的一个标志性节点。

它实现了西北地区商业不动产 REITs 零的突破，为区域商业资产证券化开辟了全新渠道，更证明了非一线城市的优质商业资产，凭借极致的运营力、产品力与服务力，同样具备资本价值，市场也在用真金白银投票，优质奥莱资产在资本市场上是稀缺的 “现金牛”。

基于上市带来的资本势能，砂之船正式确立 “轻资产扩张 + 城市更新” 双轮驱动战略。轻资产层面，以品牌、管理、资源的轻量化输出，重点布局省会城市及高潜力地级市；城市更新层面，则深耕核心城市存量商业资源，通过业态与场景升级，将老旧载体打造为城市商业新地标，实现企业商业价值与城市社会价值的双向共赢。

从西安浐灞到上海证券大厦，对砂之船集团而言，这不仅是资产价值的跃升，更是一次关键的身份跃迁——从奥莱行业的运营标杆，升级为实体商业全链条资管的探路者。而这背后，折射出一个行业从重资产负重，走向以运营驱动价值、与资本良性共舞的重要转折。

登陆资本市场并非终点，而是砂之船 “艺术商业” 版图扩张的起跑器。这家以艺术赋能商业见长的奥莱玩家，正计划将上市融得的势能转化为动能，用 REITs 这把钥匙，打开资产运营的价值闭环。