「SREITs 分享系列」新加坡房产市场好，还是澳洲市场好？不如两个都一次看之 SPHREIT（SGX: SK6U）

对于瞄准零售市场并且看上产托的投资者来说，$PARAGONREIT(SK6U.SG) 或许是你应该留意的一家公司；虽然这家公司的业绩并无过于亮眼的表现，并且股息率也比新加坡产托平均 6% ~ 7% 左右的均值来得低（$PARAGONREIT(SK6U.SG) 的股息率只有 3.966% 而已）；但从公司业绩逐步恢复的角度来看的话，或许 SK6U 还是有一些价值的存在，并且我们在最后的部分也会提及公司平均化（“Normalize”）后的股息率。

$PARAGONREIT(SK6U.SG) 旗下共有 5 个产业，其中 3 个是属于新加坡的零售商场型的产业，剩余的 2 个产业则是坐落在澳洲的市场中，共合 2.7 Million Sq. Ft. 的净可出租面积（“NLA”）。其中 $PARAGONREIT(SK6U.SG) 值得留意的就是公司旗下的商场出租率，The Clementi Mall 和 The Rail Mall 两个商场的出租率都达到了 100.0%；综合公司整体平均出租率为 98.4%，这一点是非常不错的。

若我们以 NLA 为计算点的话，那么公司产业加权平均出租期限（“WALE”）为 5.4 年，若是以毛租金收入（“GRI”）来计算的话则是 3.0 年；换句话说公司部分的资产的 NLA 应对 GRI 的权重更大，说白了的话就是在新加坡的 Paragon 商场带来的收入是最大的，因此投资者必须要留意（如果你在新加坡的话，相信可以直接接触到该商场的人流量）该商场的租约的续约表现。

我们以 $PARAGONREIT(SK6U.SG)  整体产业组合的表现来看的话，在 FYE 2021、FYE 2022、FYE 2023、FYE 2024 和 FYE 2025 以上以 NLA 计算的租凭期限结束的占比分别为 7%、13%、20%、15%、和 45%；若以 GRI 来计算的话则分别是 7%、22%、25%、22%、和 24%。也就是说接下来的两个财政年（FYE 2022 和 FYE 2023）是我们作为投资者需要特别关注的。

所幸的是呢，$PARAGONREIT(SK6U.SG) 这家公司的产业数据也非常的透明化，因此我们可以参考各个产业细分下来的租凭期限结束的数据。

位于新加坡的资产：

位于澳洲的资产：

除此之外呢，公司提供各个上产的租户销售数据作供我们参考。熟悉零售商场型产托的投资者或许已经知道了，不过对于少接触这类型产托的投资者来说，很多商场的拥有人 / 管理人是会跟租户进行销售额或盈利的分成；对于租户来说，商场会有更大的意愿去提高产业的素质（俗称 AEI），因此参考租户的销售量也是很重要的。

Paragon 的租户销售数据：

The Clementi Mall 的租户销售据：

*由于 TheRailMall 是公司在 2018 年 6 月才完成收购的，因此公司还在和租户协商营收方面的分成，而公司在这里也并无提供 TheRailMall 的租户销售数据。

Westfield Marion 的租户销售数据：

Figtree Grove 的租户销售数据：

从公司提供的数据来看，Paragon 似乎被新加坡对应疫情提出的高戒备第二阶段（“Phase 2 HA”）影响到了人流量和门店的销售，参考在 5 月份后的新加坡确诊人数呢，我们可以看到其确诊人数有了明显的下降，因此相信这也会带动公司的业绩表现。

当然，我们也还是需要看公司的债务水平的。目前 $PARAGONREIT(SK6U.SG) 手头上的负债大约为 13 亿新币左右，其中加权平均债务期限为 2.9 年，其中有 2.4 亿将会在 2022 年到期、3.3 亿在 2023 年到期，因此公司是需要进行再融资的。不过，公司的融资成本也不过在 1.86% 而已，相对来说是非常便宜的。

那么问题来了，$PARAGONREIT(SK6U.SG) 到底值得投资吗？

从 2021 年开始至今，$PARAGONREIT(SK6U.SG) 已经上涨了 9.88%；而公司在该季度中的 GRI 已经按年增加了 22.2%，并且我们也可以 “大约” 的预计下个季度公司的业绩应该会继续改善的迹象。

但是以股息来说的话，若我们以 SGD 0.0138 平均 4 个季度的话，平均起来的股息为 SGD 0.0552，根据目前公司的 SGD 0.945 的股价来计算的话，股息率大约是 5.84% 左右，其实是属于可接受的范围内的。

除了趋势之外，公司的每股净资产（“NTA”）也在 SGD 1.043 左右，相对来说其实不会算太贵。

不过，不知道大家怎么看待这家复苏中的公司呢？

免责声明：

12Invest 并非持有分析股票准证的专业平台。以上所分享的内容均为个人通过各种渠道获取的资讯、消息、内容；文章内提及的所有内容只能用于参考、学习、教育以及资讯的用途，而绝非任何专业的金融、投资、或买卖意见。若想要获得买卖的建议，请咨询专业的股票分析师或投资银行，再自行判断其风险以及潜在收益。在此要再次声明，12Invest 绝不对任何所分享的内容或观点的准确性、完整性、正确性、有效期性负责任。所有在阅读文章后的任何决定皆由读者本身负责。切记，任何投资都具有风险，请做好保护自己的措施。