【 SGX 个股分享 】估值跌入尘埃，力宝印尼零售的恢复真的是遥遥无期吗？

【 SGX 个股分享 】LIPPO MALLS INDONESIA RETAIL REIT（SGX：D5IU）

疫情已经永远的影响了人们消费的方式；其中商场们受到的影响更是充当起首，所受到的伤害更是需要长久的时间来恢复。我们今天将要讨论的这家 $Landmark REIT(D5IU.SG) 是一家如其公司名字一样；是一家专注于印度尼西亚市场的产托（“REITs“）。我们目前所知道的是印度尼西亚的疫苗接种率只有 5.3%，难道 $Landmark REIT(D5IU.SG) 的恢复真的是遥遥无期吗？

为了回答这个问题，我们今天的文章将会专注于 $Landmark REIT(D5IU.SG) 的公司本身，然后最后再谈谈当地的市场，以及 $Landmark REIT(D5IU.SG) 的前景。

股价走势

如大家所见，公司的股价其实在以前就开始了下滑的趋势；但真正让其股价 “崩盘” 的则肯定是这次的疫情。甚至于，公司的股价到了今天都仍然还没恢复的迹象。

当然，往往股价下滑都是有原因的。就比如 REITs 中最重要的元素之一股息就已经处于不断下跌的情况了，这也将会降低公司的股息率，影响公司的股价。

接下来，我们就正式看看 $Landmark REIT(D5IU.SG) 这家公司的背景。

公司的业务背景

如同我们先前提到的一般，$Landmark REIT(D5IU.SG) 是一家集中在印度尼西亚的零售产托公司。公司也把他们的产业归类为三个不同的种类；分别为 Greater Jakarta 区域内的商场、Greater Jakarta 区域之外的商场以及特殊的零售空间。

由于 $Landmark REIT(D5IU.SG) 是半年出一次 “季报” 的，因此我们能参考的最新数据都是在 2020 年 12 月的。但整体而言，变化较大的都是在疫情的初期（2020 年第一季度），至今为止，公司的产业价值都已经相对的稳定下来了。

接下来我们再看看公司的产业的分布。以下是公司商场型的产业。

接下来的则是公司的零售空间型产业。

我们从 $Landmark REIT(D5IU.SG) 旗下的产业中可以看到的就是 – 公司的出租率的确被影响得蛮严重的。普遍上来说，我们在过去分享过的 REITs 的出租率平均都有 90% 以上，但 $Landmark REIT(D5IU.SG) 整体的组合却只有 84.5% 的综合出租率而已。

如果我们将 $Landmark REIT(D5IU.SG) 与公司本身较为接近的同行比较的话，公司的出租率确实是有优势的。不过大家应该发现到 $Landmark REIT(D5IU.SG) 的问题所在；印度尼西亚的首都一直以来都是 Jakarta，这也导致了当地市场的蓬勃发展。而公司旗下的产业也都集中在该区域内。

但当地的政府其实也已经安排了将会把首都转移到 Kalimantan 去；这也意味着过去 $Landmark REIT(D5IU.SG) 的 “首都光环” 已经消失，这对于公司确实是有很大的影响的。

除此之外，公司本身也有提供在当地的人流量数据；可见因为疫情的影响之下，印度尼西亚商场的人流量整体在 2020 年 12 月也只是恢复了 50% 左右而已。

公司也提到了应收账款（租客）的回收率也随着商场复苏而逐步提高。这对于产托的未来稳定性来说是非常重要的。

那么这里我们就不得不提到租凭合约的有效期限了。客观的来看，公司根据 NLA 计算的 WALE 还算得上是较为安全的。目前公司的 WALE 高达 3.8 年，而每年的租约到期比率都在 15% 以下，可以说风险是相对的被稀释了许多。

值得一提的是，就算是在 2020 年这个充满挑战的年份内，公司仍然有 60.4% 的租客选择更新租约。而虽然疫情影响深远，但是公司仍然可向顾客平均的提高 1.9% 的租金，是非常不错的。

而以租客层面而言，公司旗下的租客类别都是相对的松散的。这也代表着公司并无过度与以来特定租户的风险。但旗下最大的单一类别却是饮食型的租客，因此如果经济开放放缓的话，无疑会持续给这类型的顾客带来极大的影响。

不过以债务而言，公司在近期也发行了新的 USD 债卷，这也把公司原本在 2021 年将有 SGD 199.0 Million 的债务下调。目前整体的加权平均债务到期为 3.55 年，但公司的杠杆比例也提高到了 42.4%，几乎要达到新加坡产托最高允许的 45% 的水平了。

而这，确实是投资者需要担心的。

财务表现

基本上，公司的业绩可以说是 “每况越下”。这也是为什么公司的股价也基本上是不断的下滑。以营业额来看，公司在 FY 2020 Q4 对比 FY 2020 Q3 依然没有好转；而如果以 FYE 2020 对比 FYE 2019 的 NPI 下滑幅度高达 56.7%，而股息更是下滑了高达 84.8%。

这里需要补充的是，公司之所以股息率下调的幅度那么大的主要原因是近期来公司进行了大量的融资，其中就包括了发行附加股。这对于公司的股息可派发程度也是有影响的。

可惜的是，公司所提供的财务报表并无反映其附加股的融资或新的美元债卷融资。

总结

目前的 $Landmark REIT(D5IU.SG) 确实已经没有当初的吸引力了，并且首都的转移确实对于公司产业的价值会有所影响，租金也同样会被影响的。

以印度尼西亚的市场而言，在 2020 年第二季度时，当地的 GDP 为负 7.5%，直到 2020 年第四季度才降低到了负 7.1%。那么对比其他恢复中的东南亚区域而言，印度尼西亚的经济预计在 2021 年内回弹 4.4%，虽然不会太高，但也依然不错了。

不过对我个人而言，公司的债务有点偏高，而且股息率目前也只有 4.38%，并不太吸引我。

但以 P/B 估值而言，公司确实是已经跌得很低了。

不知道大家对于 $Landmark REIT(D5IU.SG) 这家公司怎么看呢？

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