谈谈未来地产行业的大结构问题

最近$中国恒大(03333.HK) 的事情聊得沸沸扬扬，这代表了一类商业模式的结束。

将企业发展寄托在房价上涨这个大前提下，运用各类金融手段激进发展的模式，结束了。

监管的态度目前已经十分明朗，地产行业的结构必须要变一变，无论是参与者的结构，还是商业模式的结构。

地产行业市场结构，有个新说法是不错的。

房地产企业今后将承担了更多社会责任，变得更为制造业化，剥离资产和金融属性。也就是说地产行业的收益后面更多是与规模、经营能力挂钩，而不是房价或土地价格。

行业转型的脚步也就一步步地接近了，目前看有 2 个路径值得企业去思考。

第一个路径是降低对地产业务本身利润的考核。

对大型集团，还有其他主营业务的公司会更好。

房地产行业之前有过那么几年，无论什么行业都要做地产，是地产真的能赚到钱，那年头出现了很多兼业地产的公司。于是野蛮发展了一段时间，监管出手要求专心主营业务，一些企业退出地产。

未来兼业地产，反倒不是一件坏事了。

如果集团还有其他产业能够保证一定的利润和现金流（军工，消费，等等），那么地产板块自身压力就相比更小，也有这个实力承担低利润。目前的巨头里，确实有一些企业，他们的地产业务并非一直独秀，如果其他主营业务稳定，那么地产板块是有比较大回旋空间的，抗风险能力更强一些。

这个现象在商业地产其实已经验证过一些年了。常逛街的朋友可能会有印象，大悦城和万象城/汇/天地，经营都是非常不错的。除了操盘团队水平不错，还有一个重要原因是集团公司对于商业地产有更好的耐心，可以承担短期风险——对需要 “养” 的商业地产来说，这种耐心很重要。

今后，更有耐心的混业型集团就更有可能 “养” 出经营更优质的制造业型地产板块。

与之对应的，单一地产主业的国企，可能压力比较大了。集团从零开始做另外一个主营业务肯定是不赶趟了，可能合并会好一些。$保利发展(600048.SH)

第二个路径是形成地产行业的低利润率时代形成局部特色。

前 3~4 年说高周转，并不是业务上的特色。高周转与其说是一个商业模式的核心竞争力，不如说是金融操作。未来局部特色更多是业务端概念：物业、商业地产、片区/城市运营。

这让我想起了银行业。

银行 08 年牛市之后，整体也就那么回事儿，但是也诞生了招行这样的大牛，核心还是在于找到了自己业务特色，在大的低利润率时代找到还有高利润率的领域。

龙湖新城在商业地产就属于这类，高执行效率、高运营水平，不仅是拿地的优势，如果未来商业地产 REITs 这类发展优质，公司商业模式都会有很大变化。$龙湖集团(00960.HK)

我反复提商业地产，除了自己在这个行业以外，还有一个重要的原因是商业地产所谓的核心竞争力是消费者投票的结果，更可信。

目前很多地产公司主打 “城市运营商”、“科技运营商”，商业模式的背后更多是 To B 或者 To G 操作，根据我个人的观察，这种所谓的特色定位，真假难辨。实操过程中的烂尾、内幕交易、概念炒作，是普通投资者难以甄别的，就不建议不熟悉的人参与了。

最后还是要强调一下：

• 几十万亿的房地产行业，停是不能听的；
• 过去一些不良的发展模式，是必须要停的；
• 未来的市场结构，政策右侧交易，才是当下值得关心的。

也许会复刻银行过去 10 多年的走势，普涨肯定没戏了，但是会有大牛股。