贝壳 4Q25 火线速读：由于 24 年 9 月新政后造成的楼市成交高基数，叠加 25 年下半年以来楼上的再度走弱，一高一低的共振下，贝壳本季业绩看起来非常惨淡。总营收同比下降近 3 成，调整后利润更是跌去超 6 成。虽然市场预期已很低，实际表现仍要更差，具体来看：

1、一航道：核心业务——存量房和新房 GTV 本季分别同比下降 35% 和 42%，其中存量房 GTV 环比也在下跌，国内楼市之弱可见一斑。同时可见，贝壳存量房和新房成交的综合佣金率也都在同比走低，因而营收跌幅比 GTV 都还要更高。

2、二航道：新业务中，家装业务一是因整体楼市走弱（客流和家装需求都会减少）、二是因公司主动减少了从非中介门店渠道的获客，本季营收也同比走跌 12%。

仅租赁业务仍有 18% 的稳健增长，但相比此前动辄大几十% 的增速也有大幅放缓。整体上，在楼市转冷的大环境下，公司各项业务营收增长都不太好。

3、毛利率：由于一航道中介业务的综合变现率走低，本季一航道的毛利率大约为 24.5%，同比下降约 1pct，但跌幅是环比缩窄的。可见公司近期采取的缩编/控费措施有一定成效。另外营收下滑的家住业务毛利率也同比收窄了约 1pct。

租赁业务毛利率持平，但绝对值较低仅 9%，因此由于其营收比重走高，对整体毛利率也有结构性拖累。最终整体毛利率同比下滑了 1.6pct，比上季跌幅还有所扩大。

4、费用控制：因外部环境变差，公司本季进行了一定缩编，活跃门店数减少了近 640 家，活跃经纪人数量也减少了约 2.6 万人。

在这种努力下，总费用同比减少了约 20%，其中营销和费用跌幅和整体接近，但研发则相对更刚性（应当是因 AI 等功能研发需要），只下降约 3%。因此费用率还是因营收跌幅更高，而被动放大。最终调整后净利润仅 5.2 亿，同比跌去 6 成，环比也不止腰斩，差于预期。$贝壳(BEKE.US) $贝壳-W(02423.HK)