作者 | 周智宇 2024 年的最後一天，上海的土拍市場殺入了一位 “新入局者”。 12 月 31 日，上海今年第 8 批次土拍第二日競拍落幕。在保利置業、象嶼和天安聯合體等上海土拍的老玩家面前，貝殼集團旗下貝好家成功摘走了當天唯一一塊出讓宅地。最終成交價 6.97 億元，溢價率 13.9%，摺合樓面價 22781 元/平方米。 這是貝好家首次在一線城市成功拿地。在如今頭部國企也謹慎拿地的土拍市場裏，貝好家此次出手吸引了行業的關注。 華爾街見聞了解到，奉賢項目容積率 2.0，初步定位剛需、剛改屬性，將全程由貝好家自主操盤。 從區位看，奉賢項目坐落於奉賢新城的核心區域，配套設施成熟。臨近該項目的龍湖觀萃雖然定位剛需，卻三開三罄。 接近項目的人士表示，奉賢項目整體體量不算大，不過區位上比較成熟，貝好家希望通過自主操盤這個項目，打造一個範本，讓外界能夠更加清晰地理解貝好家的 C2M（Customer to Manufacturer，從消費者到製造者）理念。 貝好家首席執行官徐萬剛表示，希望通過該項目的成功操盤，進一步驗證 C2M 產品解決方案在不同城市、面向不同人羣需求的落地能力，持續增強合作方對 “1+2 業務模式” 的信賴。 所謂 “1+2 業務模式”，其中的 “1”，是以 C2M 為理念，挖掘用户需求，形成精準的產品定位、產品設計方案；“2” 則是貝殼能夠提供的資金支持服務，以及線上線下一體化的營銷服務。 為了進一步落地 C2M 理念，2024 年底，貝好家還啓動建設 “共築好家” 線上社區。用户可登錄貝殼 APP 進入 “共築好家” 頁面，對奉賢項目同步上線的兩套產品設計方案進行瀏覽、評價。 接下來，貝好家 “共築好家” 線上社區也將面向全行業和公眾開放，並覆蓋更多城市、更多地塊。相關地塊將在 “共築好家” 上線由第三方設計院提供的不同產品設計方案，讓用户能夠直接參與設計方案評價和共建。 在奉賢項目之前，貝好家今年 9 月曾在成都摘得金三 H12 地塊，並宣佈自主操盤。不過貝殼方面強調，通過項目操盤，貝殼是希望驗證其 C2M 產品解決方案的落地能力，並希望輸出該能力給開發商、業主方、代建方等行業夥伴，打造數據驅動型住宅開發服務平台，以 C2M 構建房地產開發新模式。 言外之意，是貝殼並不是要做房地產開發商，或通過大比例出資等賺取投資收益。而是要重塑傳統的開發流程，圍繞用户需求，形成開發、設計的能力，以及資金服務、營銷服務能力。 目前貝好家 “1+2 模式” 已在西安、北京、杭州等城市落地。其中北京長安華曦府項目開盤首推所有房源便售罄，銷售額達 16 億元。 廣東省住房政策研究中心的首席研究員李宇嘉認為，2024 年是開發商內卷最嚴重的一年，多數開發商面臨賣房難的局面，作為掌握終端需求微觀大數據、瞭解需求特徵和變化的貝殼，這也恰恰是其推進轉型的最佳機會。 2023 年，貝殼正式宣佈戰略佈局調整為 “一體三翼”，貝好家便是貝殼旗下的住宅開發服務平台。貝殼希望，能夠藉助貝好家這個平台，以產業資本介入和互聯網思維融合，推動房地產行業快速轉型。 在奉賢項目後，貝殼也希望在多個城市進行一系列的嘗試，讓更多的開發商、業主方、代建方等都採用貝好家 “1+2 模式”。 華爾街見聞了解到，在 2025 年，貝好家會重點在北京、上海、廣州、成都、西安、杭州、南京、武漢等十餘個城市開展業務。 這意味着，明年土拍市場上，我們會更加頻繁地看到貝殼的身影。能否通過這一系列的嘗試，摸索到房地產市場發展的更多可能性，貝殼需要持續打造出令人信服的樣本。
