$星獅地產信托(J69U.SG)

星獅商產信託 (FCT) 仍是新加坡最具防禦性的零售房地產投資信託之一，其投資組合集中於城郊心臟地帶的商場，如長堤坊、北城廣場北翼、水濱坊和世紀廣場。與依賴目的地商場及在 PLQ 商場和 313@somerset 進行資產增值的聯實房地產投資信託不同，FCT 受益於由必需品驅動的經常性消費，這使得其收益在經濟放緩時期更具韌性。

即將開通的新山 - 新加坡 RTS 連接線可能會分流一些可自由支配的跨境消費，尤其是來自新加坡北部居民的消費。然而，這對 FCT 的影響可能是可控的。心臟地帶商場的大部分客流來自雜貨、醫療保健、餐飲和日常服務，這些類別與時尚和奢侈品零售相比，更不易受跨境消費流失的影響。長堤坊可能會在週末經歷一些消費外流，但便利性和鄰近性應能維持工作日的客流量。

展望未來，FCT 強勁的出租率、積極的租金調升和活躍的資產循環支持其每單位派息 (DPU) 的穩定增長。在贊助方星獅地產選擇性收購的支持下，實現每年 2-4% 的中期 DPU 增長率似乎是可行的。雖然新加坡的零售市場已成熟，但 FCT 無需積極尋求海外擴張。其競爭優勢在於擁有主導性的城郊商場，這些商場擁有穩定的客源，與更具週期性的零售房地產投資信託相比，能為投資者提供穩定的收入、更低的收益波動性和與通脹掛鈎的租金增長。