SREITs 分享系列 – 淺談新交所唯一一家 “符合伊斯蘭教義” 的產託 SABANA REIT（SGX:M1GU）

SREITs 分享系列 – 淺談新交所唯一一家 “符合伊斯蘭教義” 的產託 SABANA REIT（$勝寶工業信托(M1GU.SG) ）

相信大家看到標題的時候，應該會感到好奇 – 到底什麼是 “符合伊斯蘭教義” 的產託，產託還有分是否 “符合伊斯蘭教義” 的嗎？為了回答這一點，我們就必須要理清這裏 “清真” 的定義。

清真、或符合伊斯蘭教義（“Shariah Compliant”）的產託所代表的是，該產託必須要符合伊斯蘭教法的投資原則、程序等。除此之外，該產託還必須在選擇資產時考慮到道德（“Ethical”）和社會責任（“Social Responsibility”）等因素。作為一個參考的例子呢，該產託從不符合伊斯蘭教義的活動 – 比如説參與到賭博、非清真、煙草等公司所貢獻的總租金收入不得超過該產託毛租金收入（“GRI”）的 5.0%，否則的話就不會被定義為符合伊斯蘭教義的產託了。

而今天分享 $勝寶工業信托(M1GU.SG) ，則是在新交所唯一一家在過去符合伊斯蘭教義的產託。

為什麼這裏會提到 “過去” 呢？

原因是 $勝寶工業信托(M1GU.SG) 已經在今年的 7 月份中宣佈為了加強公司的業務、和為了讓選擇租客中更具有彈性，他們決定 “剔除” 限制於符合伊斯蘭教義的框架，公司也不需要特別去申請什麼樣的批准，只不過接下來公司不能再被定為成符合伊斯蘭教義的公司，並且部分只投資符合伊斯蘭教義的基金也有可能從公司中撤離。

不過至少從現在來看，$勝寶工業信托(M1GU.SG) 在股價上仍然沒有受到什麼樣的影響。

接下來，我們就要正式介紹 $勝寶工業信托(M1GU.SG) 的業務背景了。

$勝寶工業信托(M1GU.SG) 旗下共有 18 個產業，而產業的類型也被細分為 4 大眾類：高科技工業產業（“High-Tech Industrial”）、化工倉儲和物流（“Chemical Warehouse & Logistics”）、一般倉庫和物流（“Warehouse & Logistics”）和一般工業（“General Industrial”）；而有趣的是，公司旗下的資產都在新加坡內，因此可以説 $勝寶工業信托(M1GU.SG) 是一家純新加坡的類工業、倉庫型的產託。

而 $勝寶工業信托(M1GU.SG)  旗下的產業呢，也具有不同的租憑特徵；比如説公司旗下就有 4 個產業是屬於主租約（“Master Lease”）類別的，也就是説他們只需要對應單一的租户。在這 4 個產業中，有 2 個是屬於單重淨租憑（“Single Net Lease”），另外 2 個則是屬於三重淨租憑（“Triple Net Lease”）。

目前 $勝寶工業信托(M1GU.SG) 剩餘的 12 個產業則是屬於一般多租户型的產業，也就是説不再對應單一租户，同時也不會享有 100.0% 的出租率，但好處就在於風險在一定程度上已被稀釋。另外沒有提到的 2 個產業 – 1 Tuas Avenue 4、30 & 32 Tuas Avenue 8 暫時是空置的。

從出租率的角度來看，當前公司平均的 18 個產業出租率為 83.4%，該數值是根據公司的淨可出租面積（“NLA”）作為計算，若是計算其中 12 個多租户型的產業的話，其出租率則是 88.1%。無論如何，這對比 $勝寶工業信托(M1GU.SG) 在 01/07/2020 到 31/12/2020 的 76.5% 出租率已經改善了許多，該產託的總租户數為 148 個。

除此之外，以主租約類型計算的加權平均租憑期限（“WALE”）來看，目前還有 3.5 年左右；若是計算整體的產業組合的話，則大約是 2.8 年左右。對此，可能投資者們會擔心公司會流失租客而影響 GRI，但實際上在 2022 年，公司也只有 22.9% 的 GRI “到期”、2023 年則是 26.5%、2024 年則是開始下降，為 14.3%、2025 年為 10.3%；個人認為該數額還是在可控範圍內的。

有趣的是，$勝寶工業信托(M1GU.SG) 在提高租金方面（“Rental Reversion”）也非常的不錯；公司在 2021 年 1H 雖然沒有更新其中一個在 33 & 35 Penjuru Lane 租户的租約，但是在對比 2020 年 1H 的租金卻提高了 11.8%，另外在 2021 Q2 中的客户保留率（“Retention Rate”）也維持在 89.3%，綜合 2021 1H 則是 32.6%，因此可見公司在維持客户上具有一定的能力 – 換句話説，公司的資產是具有保留客户的價值的。

現在我們知道，$勝寶工業信托(M1GU.SG) 旗下資產的總價值為 8.62 億新幣，我們也已經瞭解了公司的租户組合。接下來，我們需要了解的就是公司的債務比例。

從 $勝寶工業信托(M1GU.SG) 最新的財報中，我們知道公司旗下共有 3.06 億新幣的債務，其中有 60.4% 的債務是屬於固定利息的債務 – 也就是説這部分的債務是無法受惠於當前的低利息環境的。不過，整體上來看公司的平均年利息也是 3.4%，並不會太高。

值得投資者擔心的是，公司的債務加權平均期限（“WADE”）是 2.0 年，公司必須要在這期間內進行再融資。從美聯儲當前已經暗示會逐步降低放水活動並且在明年開始準備升息來看，或許未來 $勝寶工業信托(M1GU.SG)  的新融資成本會更高，也會影響公司的財務表現，這一點個人是相對來説更為留意的；尤其在明年內，公司就有 1.18 億新幣的貸款到期。

以財務表現的角度出發的話呢，$勝寶工業信托(M1GU.SG) 很明顯的對比 2020 年 1H 有了非常明顯的改善 – 或許這也是為什麼公司的股價在近期內大幅度提高的原因（$勝寶工業信托(M1GU.SG) 只會在每半年公佈業績）。我們從下圖中來看，公司毛收入按年增長 14.1%、但 NPI 卻按年提高了 23.2%，且實際可分成股息（“Distribution”）的部分也提高了 41.2%，若在看這篇文章的你是股東的話，真的需要恭喜你了。這次 NPI 主要是提高的原因是因為公司旗下的資產：151 Lorong Chuan、23 Serangoon North Avenue 5、10 Changi South Street 的出租率都有所提高，另外在 2020 1H 中因為疫情的關係，$勝寶工業信托(M1GU.SG) 也給予客户一定的租金回扣，在該半年的業績中，公司也有應收賬款上的衝回 *（“Writeback“），因此提高了公司整體的業績表現。

*Writeback 的中文翻譯是否是衝回還希望大家可以指正。

不過，公司的每股淨資產（“NAV”）卻沒有什麼變化。

以股息上來説，公司也在該半年的業績中派發 1.48 仙的股息，也把公司的股息率提高至接近 7%（目前為 6.954%）。

最後，以 $勝寶工業信托(M1GU.SG) 的前景來看呢，Knight Frank 有分析顯示新加坡的工業型房地產的價值和租金均會因為疫情恢復後提高，而新加坡雖然寸土寸金，當地的工業型房地產的供應也在持續的增長中。所幸的是，$勝寶工業信托(M1GU.SG) 的高科技工業廠房還是具有一定的價值的。以估值的層面來看，對我而言股息率接近 7% 已經是非常不錯的收益率，且公司的每股淨資產對比股價來説還有增長的空間，整體上來説 $勝寶工業信托(M1GU.SG) 當前是蠻吸引的。

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