談談未來地產行業的大結構問題

最近$中國恆大(03333.HK) 的事情聊得沸沸揚揚，這代表了一類商業模式的結束。

將企業發展寄託在房價上漲這個大前提下，運用各類金融手段激進發展的模式，結束了。

監管的態度目前已經十分明朗，地產行業的結構必須要變一變，無論是參與者的結構，還是商業模式的結構。

地產行業市場結構，有個新説法是不錯的。

房地產企業今後將承擔了更多社會責任，變得更為製造業化，剝離資產和金融屬性。也就是説地產行業的收益後面更多是與規模、經營能力掛鈎，而不是房價或土地價格。

行業轉型的腳步也就一步步地接近了，目前看有 2 個路徑值得企業去思考。

第一個路徑是降低對地產業務本身利潤的考核。

對大型集團，還有其他主營業務的公司會更好。

房地產行業之前有過那麼幾年，無論什麼行業都要做地產，是地產真的能賺到錢，那年頭出現了很多兼業地產的公司。於是野蠻發展了一段時間，監管出手要求專心主營業務，一些企業退出地產。

未來兼業地產，反倒不是一件壞事了。

如果集團還有其他產業能夠保證一定的利潤和現金流（軍工，消費，等等），那麼地產板塊自身壓力就相比更小，也有這個實力承擔低利潤。目前的巨頭裏，確實有一些企業，他們的地產業務並非一直獨秀，如果其他主營業務穩定，那麼地產板塊是有比較大回旋空間的，抗風險能力更強一些。

這個現象在商業地產其實已經驗證過一些年了。常逛街的朋友可能會有印象，大悦城和萬象城/匯/天地，經營都是非常不錯的。除了操盤團隊水平不錯，還有一個重要原因是集團公司對於商業地產有更好的耐心，可以承擔短期風險——對需要 “養” 的商業地產來説，這種耐心很重要。

今後，更有耐心的混業型集團就更有可能 “養” 出經營更優質的製造業型地產板塊。

與之對應的，單一地產主業的國企，可能壓力比較大了。集團從零開始做另外一個主營業務肯定是不趕趟了，可能合併會好一些。$保利發展(600048.SH)

第二個路徑是形成地產行業的低利潤率時代形成局部特色。

前 3~4 年説高週轉，並不是業務上的特色。高週轉與其説是一個商業模式的核心競爭力，不如説是金融操作。未來局部特色更多是業務端概念：物業、商業地產、片區/城市運營。

這讓我想起了銀行業。

銀行 08 年牛市之後，整體也就那麼回事兒，但是也誕生了招行這樣的大牛，核心還是在於找到了自己業務特色，在大的低利潤率時代找到還有高利潤率的領域。

龍湖新城在商業地產就屬於這類，高執行效率、高運營水平，不僅是拿地的優勢，如果未來商業地產 REITs 這類發展優質，公司商業模式都會有很大變化。$龍湖集團(00960.HK)

我反覆提商業地產，除了自己在這個行業以外，還有一個重要的原因是商業地產所謂的核心競爭力是消費者投票的結果，更可信。

目前很多地產公司主打 “城市運營商”、“科技運營商”，商業模式的背後更多是 To B 或者 To G 操作，根據我個人的觀察，這種所謂的特色定位，真假難辨。實操過程中的爛尾、內幕交易、概念炒作，是普通投資者難以甄別的，就不建議不熟悉的人蔘與了。

最後還是要強調一下：

• 幾十萬億的房地產行業，停是不能聽的；
• 過去一些不良的發展模式，是必須要停的；
• 未來的市場結構，政策右側交易，才是當下值得關心的。

也許會復刻銀行過去 10 多年的走勢，普漲肯定沒戲了，但是會有大牛股。