招商蛇口現金分紅比率升至 45.88%，逆潮流高分紅，既是底氣也是實力

3 月 18 日晚，央企地產公司招商蛇口發佈的 2023 年報顯示，招商蛇口全年實現營業收入 1750.08 億元；歸母淨利潤 63.19 億元，同比增長 48.2%；基本每股收益 0.65 元，同比上升 58.54%；經營活動現金流淨流入 314.31 元，同比提升 41.75%。

（招商蛇口財報整理）

更為難能可貴的是，招商蛇口擬每 10 股派發紅利 3.2 元（含税），計算下來現金分紅比率高達 45.88%。公司經營現金流、現金分紅比率兩項數據均創 2015 年招商蛇口重組上市以來的新高。

（招商蛇口財報整理）

截至 2022 年末，招商蛇口已連續分紅 8 年，分紅總金額超 343 億。如本次分紅預案獲得股東大會通過，招商蛇口上市 9 年累計分紅金額將多達 372.47 億。

地產行業寒氣已經瀰漫 3 年，而國內人口增速、城市化進程、經濟增速三大宏觀基本面一時間難以發生逆轉，投資性房地產需求大降······在行業明顯處於逆週期的局面下，招商蛇口實施 “四個聚焦、三個轉變、兩個降低、一個提升” 戰略，在力保開發業務基本盤穩定的前提下，提升資產運營、城市服務等非開發業務在收入/利潤中的佔比，實現高質量發展！

一、地產行業 “寒氣” 仍未散去，招商蛇口堅守 “強心” 戰略鎖定 “行業五強”。

2023 年我國商品房銷售額 11.66 萬億元，銷售面積 11.17 億平方米，同比 2022 年分別下降 6.5% 和 8.5%。與歷史峯值相比，兩項數據降幅雙雙超過 30%。

隨着全國房地產供需發生逆轉，高層將調整限購措施的自由權下放給各市，2024 年以來全國多地開啓新一輪限購鬆綁。上海宣佈自 2024 年 1 月 31 日起，非上海户籍居民連續繳納社會保險或個人所得税滿 5 年及以上，將有權在外環以外區域（崇明區除外）限購 1 套住房；廣州宣佈在限購區域範圍內，購買建築面積 120 平方米以上（不含 120 平方米）住房，不納入限購範圍。

（中指研究院）

不過政策的鬆綁並未帶來大量買盤。今年前兩個月，銷售額過百億的房企只有 14 家，約是去年同期的一半，2021 年同期的四分之一；銷售額 50-100 億的企業只有 8 家，還不到 2022-2023 年的三分之一，2021 年的五分之一。

（中指研究院）

今年前兩個月，我國 TOP100 房企單月銷售均值為近 6 年新低，甚至不及受疫情影響的 2020 及 2022 年。

受人均可支配收入增速放緩、人口出生率持續走低多重影響，我國商品房長端需求邊際縮窄是大概率事件。

但不可否認的是，地產仍是國計民生的支柱產業。東亞鄰國日本在上世紀 90 年代初期房價見頂回落後，至今人口出生率還在下滑，但房價卻走出了新一輪上升趨勢。日本地產行業劇變的經驗值得我國房企借鑑。

（日本 2008 年以來住宅價格指數，同花順）

不動產價格會受經濟發展、人口增長、氣候等多重因素影響。相對而言，經濟發展好，人口淨流入、配套設施全的大城市房價能漲抗跌，波動率更小。

（1984 年以來日本東京房價走勢圖，同花順）

日本全國住宅價格多在 2008 年後才見到真正底部，但東京卻早在 2003-2005 年便宣告觸底，在 2008 年的次貸危機中，東京房價也未創出新低。足見核心城市房價更堅韌的邏輯在全球各國都有效。

（國家統計局官網）

統計局發佈的數據顯示，2 月份我國 70 個大中城市裏，上海、西安、成都、杭州、北京等核心城市新房價格較其他城市表現更加穩健。

2023 年，招商蛇口全年累計實現簽約銷售面積 1223.41 萬平方米，實現簽約銷售金額 2936.35 億元，銷售規模躋身行業前五。其中公司在 “強心 30 城” 簽約銷售額佔比 91%，核心 “6+10 城” 佔比 77%。“強心 30 城”、“核心 6+10 城” 的核心城市策略是招商蛇口去年商品房簽約面積、銷售金額乃至營收正增長的關鍵所在。

去年，招商蛇口在全國 13 個城市進入當地流量銷售金額 TOP5。其中，上海、蘇州、合肥、長沙、南通排名 TOP1；深圳、南京、温州、徐州進入 TOP3；無錫、西安、成都、重慶位居 TOP5，“恰好” 覆蓋了今年前兩個月房價表現強勢的多數地區。

（招商蛇口財報整理）

招商蛇口 “強心戰略” 並不只對銷售端有利，其受地產行業寒氣影響程度也更低。2023 年，招商蛇口資產減值約 22.75 億元，為 2020 年地產景氣度轉弱以來的最低水平。

拿地方面，招商蛇口去年在 “強心 30 城”、“核心 6+10 城” 的投資金額佔比分別達 99% 和 88%，在北、上、廣、深四大一線城市的投資佔公司全部投資額的 51%，單城投放額達 46 億元，先後獲取上海 9 宗、杭州 6 宗、北京 5 宗、西安 5 宗優質土地。

2023 年，公司累計獲取 55 宗地塊，總計容建面約 590 萬平方米，總地價約 1134 億元。

（中指研究院）

2024 年，招商蛇口繼續貫徹 “強心 30 城”、“深耕 6+10 城” 戰略，聚焦以上海為核心的長三角地區。今年前兩個月，招商蛇口在上海拿地 35 萬方，拿地金額 65 億元，在滬投資金額排在全部房地產公司的第二位。

週轉效率方面，招商蛇口 2023 年新增項目中的 29 個實現當年拿地當年開盤，為報告期貢獻銷售金額約 340 億元。

2024 年，招商蛇口將躋身 “行業五強” 定為公司發展的首要目標。從招商蛇口開年以來的表現，公司確實已經實現了 “行業五強”。

（中指研究院）

中指研究院發佈的 2024 年 1-2 月全國房企銷售金額、銷售面積榜單中，招商蛇口累計銷售額 210.3 億元，銷售面積 103 萬平方米，兩項數據分列國內房企的第四和第五位。

（中指研究院）

2024 年前兩個月，招商蛇口全口徑/權益新增貨值 159 億元，位列全部房企 TOP 3，較去年全年拿地金額第六名的成績再提升 3 位。

招商蛇口作為央企地產公司的優秀代表，通過產城聯動的模式在粵港澳大灣區、漳州開發區、海南自貿區（港）等區域獲取了特有的戰略資源，尤其是在大灣區核心的蛇口、太子灣、前海、深圳國際會展中心等區域，擁有大量待開發優質資源，是招商蛇口待開發的 “金礦”。

（招商蛇口財報整理）

2023 年末，招商蛇口合同負債 1615.32 億元，同比增長超 11%，是已披露年報的地產公司中為數不多仍保持良性正增長的。招商的央企品牌、聚焦核心城市的戰略以及現有土儲/新增貨值更充沛，讓招商蛇口在行業長週期的競爭中佔據先手。

二、資產運營、城市服務是招商蛇口戰略轉型，實現高質量發展的核心。

（中指研究院）

受需求減弱、供應增加影響，全國主要城市購物中心、寫字樓、產業園區空置率上升，租金下行壓力加大。招商蛇口則通過精益化操盤水平、制定靈活有彈性的租賃策略、以價換量的方式，實現出租率穩步提升。

2023 年，招商蛇口集中商業在營項目 38 個，在建及籌開項目 44 個，分別較 2022 年末增加 5 個、3 個。去年新開業的上海曹路花園城引入超 50% 區域首店，全場開業率達 95%；廈門海滄花園城憑藉十五大特色主力店，超 50% 為海滄區首進品牌，成為廈門島外業態最為豐富的購物中心。

值得注意的是，招商蛇口年內新增佛山鼎旺中心、深圳沙湖商業項目、上海傳媒港項目、崑山同豐路商業項目 4 個輕資產項目。輕資產項目佔比增加將幫助招商蛇口降低負債率水平，實現高質量發展。

長租公寓方面，招商蛇口開業項目 45 個，經營建築面積約 115 萬平米，較 2022 年末增加 4 個項目 7 方平米；建設期項目 39 個，規劃建築面積 97 萬平米，房源總數 1.78 萬間，較 2022 年末在建/籌開項目增加 11 個，規劃建築面積增加 33 萬平米，房源總數增加 0.39 萬間。

整體而言，2023 年招商蛇口資產運營業務管理範圍內全口徑資產運營收入 66.91 億元，實現 EBITDA 33 億元，分別同比增長 11.72% 和 8.56%。報告期內，招商蛇口成熟運營期項目（開業三年及以上）EBITDA 回報率達 6.24%，同比上年提升 0.45 個百分點。

城市服務業務方面，2023 年，招商蛇口酒店業務運營收入 10.62 億元，約是去年運營收入（未扣除租金減免）5.43 億的 2 倍，重點酒店 STR 每房收益指數全面領先競品。

商品房開發銷售受宏觀因素制約，中長期難以一直維持在 2021 年的高水平。全球地產公司中，新加坡的凱德、日本的大和房屋工業都有通過 REITs 盤活資產，物業、商業地產、代建、物流地產多元化並舉，從而走出困境的經歷。而招商蛇口是國內少數擁有並實踐 “投、融、建、管、退” 全生命週期發展模式的房企。去年，招商蛇口旗下蛇口產園 REIT 擴募 12.44 億，是國內首個完成擴募的 REIT。招商蛇口擁有眾多購物中心、產業園區、長租公寓，受益於我國支持 REIT 發展的政策，公司 “三條紅線” 有望繼續優化。

城市服務業務中，子公司招商積餘全年營收同比增長 20%，歸屬股東淨利潤同比增長 23.96%，在管項目、管理面積均較 2022 年有所增長。遊輪業務也因國內旅遊業復甦出現了爆發走勢。招商蛇口 2023 年遊輪業務服務旅客數量大幅攀升至 513 萬人次，同比上升 270%。

數字化方面，招商蛇口強化創新科技賦能，實現人工智能·算法輔助集中商業冷站智控運行的落地應用。持有物業能耗管理系統已形成全週期標準化。2023 年新接入 8 個項目，助力持有物業低碳運行，實現集中商業節電率 14.31%，冷站智控節電率 12.5%。

為響應國家保障性住房建設、“平急兩用” 公共基礎設施建設、城中村改造 “三大工程”，招商蛇口首次在城市服務列示代建業務。2023 年，招商蛇口新增代建業務 28 個，合計管理面積約 269 萬平米。

2023 年，招商蛇口資產運營、城市服務佔總營收比分別為 3.39% 和 8.64%，傳統開發業務佔比進一步下降。為後地產時代房企高質量發展轉型做出了有益探索。

三、資金成本屬全國最低一檔，招商蛇口提升股東回報彰顯高質量發展內核。

去年，招商蛇口採取穩槓桿和優結構的融資策略，緊抓 LPR 下行的市場窗口，充分發揮信用優勢進行高息債務置換，資金成本顯著降低。招商蛇口全年新增公開市場融資 324.3 億元，票面利率均為同期內房企債券利率最低水平；全年綜合資金成本 3.47%，較年初降低 42BP。

（中指研究院）

中指研究院統計數據顯示，$招商蛇口(001979.SZ)  2023 年新增境內債券平均票面利率 2.71%，今年則進一步下滑至 2.4%，而同行業中$碧桂園(02007.HK) 23 年這一數據為 3.88%，萬科是 3.09%。即使和同為央企的中海、華潤相比，招商蛇口新增融資利率也要更低一些。對於地產公司而言，低融資成本是長期隱性競爭力。

2023 年，招商蛇口 “三道紅線” 始終處於綠檔。至去年末，招商蛇口剔除預收賬款的資產負債率 62.41%、淨負債率 54.58、現金短債比為 1.28。

（招商蛇口財報整理，2023 年末公司短期借款 13.78 億元，為招商蛇口重組上市後新低）

作為一家央企地產公司，招商蛇口響應 “央企高質量”、“增強股東回報” 號召，在產品、股東回報兩方面讓消費者、投資者放心。

2023 年 8 月，招商蛇口 MSCI ESG 評級躍升 2 級至 A（房地產企業最高評級），國證、中證 ESG 評級延續了 AAA 的良好表現。在 2023 年中國上市房地產企業高質量發展論壇暨第三屆中國上市房企綜合競爭力報告發佈會上，招商蛇口榮獲 “A 股 2023 房企綜合競爭力第三名”、“A 股 2023 房企經營成長性第三名”、“A 股 2023 房企 ESG 第一名” 的成績。

投資者會發現，近年來受行業調整壓力影響，多數房企採取了實物分派、少分紅甚至不分紅的策略緩解現金流壓力，但招商蛇口似乎是個異類。

招商蛇口 2 月 27 日發佈的《未來三年（2023-2025 年）股東回報規劃》中顯示：“公司 2023 年度至 2025 年度現金分紅佔當年歸屬於上市公司股東淨利潤的比例均不低於 40%（含回購）”。要知道在公司在 2023 年 2 月份發佈的《未來三年（2023-2025 年）股東回報規劃》中，招商蛇口對股東回報的約束只是 “在滿足現金分紅條件時，每年以現金方式分配的利潤應不低於上一年度實現的可分配利潤的 10%”，新《股東回報規劃》較此前大為提升。即使在央企地產公司中，招商蛇口也是極少數將現金分紅比例 40% 寫在白紙黑字上的公司。敢於逆潮流高比例分紅既有央企背景的底氣，也有經營水平優異，現金流等指標持續好轉的實力。

A 股房地產上市公司股價已調整多年，但投資者等待的行業份額集中卻始終沒到來。

（國家統計局官網）

就我國房地產開發企業數量來看，2022 年僅較 2021 年下降 2500 多家，行業參與者仍有 10 萬之眾。

3 月 9 日，住建部負責人在兩會答記者問時表示 “要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售”、“未來房地產行業拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務”、“對於嚴重資不抵債，失去經營能力的房企該破產的破產，該重組的重組”。而住建部 “該破產的破產，該重組的重組”，與此前 “六穩六保” 的表述不同，或是高層認為當前地產行業外溢風險已相對可控，該到了公司層面 “去化” 的階段，或代表着地產行業的馬太效應將日漸明顯。招商蛇口作為融資成本低、科技創新能力優、持續經營能力強的房企龍頭，必然會是地產行業馬太效應的受益者。