1516 融創服務簡寫投資邏輯

1516 融創服務主要業務是物業管理， 關聯方包括了母公司融創中國及孫宏斌. 今日我不詳寫公司， 反而想要精要地說下 1516 的投資要點

1. 物業管理是永續業務

物管不同于內房， 不需要買地建房子才會有收入. 基本上每年都可以收物業管理費， 是一個永續業務， 所以估值上肯定比內房高. 生意上是一個非常好的 business model, 因為就算是傻瓜也可以做老闆， 類似於收租概念

1. 估值極低

目前我認為 1516 的估值很非常低的. 可以用幾個角度看. 第一， 公司沒有任何債務， 加上每月收管理費， 所以我們可以認為此公司破產的機會率等於 0. 

第二， 公司 23 年年底目前持有約人民幣 40 億， 市值才 62 億港元， 所以即現金已經等於約市值 70%, 實在誇張. 第三， 用 23 年核心淨利潤 7.93 億來算， PE 是 7 倍左右. 本身以永續業務來說， 已經是極低 PE. 如果扣掉現金， PE 才 2 倍，低估到令人髮指. 

1. 獨立性愈來愈高

1918 融創中國已經債務重組成功， 這情況比很多物管公司好. 所以等於很少機會率會再佔用 1516 的資金。另外， 23 年公司的收入 92% 來自非關聯方收入， 即只有 8% 來看融創中國. 那也代表了公司愈來愈不會依賴融創中國， 所以以後融創中國不會再是 1516 的負擔. 相反， 如果整個房地產行業， 又或者融創中國做得愈來愈好， 那 1516 肯定也會受惠， 可以算是一個 call option 在裡面. 

1. 輕資產、高分紅

1516 目前是沒有債務， 23 年經營現金流是 8.62 億， 資產負債表來說近乎完美. 而且， 公司已經表明會按核心淨利潤的 55% 來進行分紅 (還不包括特別息). 例如 2023 年，公司已經中期分紅 0.235 港元 (特別息) 及末期分紅 0.143 人民幣元. 如果以股價 2 元來算， 普通股息率為 7.8%, 加上特別息股息率約 20%! 

當然， 特別息不一定每年有， 但是公司現金很多， 加上經濟現金流好， 是可以每年分紅超過 80% 也沒有問題的. 所以按核心淨利潤的 55% 來分紅， 是公司相對保守做法。說不定今年中期業績， 可以又有特別分紅， 這算是 Bonus, 但公司絕對有能力來做這件事的. 

總結

個人認為內房及物管最壞時刻已經過去， 後面的是做時間的朋友了. 我自己對內房沒有太大信心， 也不覺得一定能復蘇， 整個行業能夠止跌就算是很好的事情. 而物管只需要每年收管理費，再加一些增值服務， 每年就可以有一些小增長. 

最重要是考慮到現金流好， 沒有債務， 公司老闆願意分紅， 與小股東分甘同味. 現價每年收約 8% 股息保底情況下， 基本上可以說是很好的投資目標， 所以我自己也願意建倉買入了！

利益申報: 個人持有 1516

上述為個人意見， 不構成投資建議。

$融創服務(01516.HK) $融創中國(01918.HK) $碧桂園服務(06098.HK)