7 月 7 日，國家發改委基礎設施 REITs 項目信息系統正式上線運行，意味着國內 REITs 項目申報推薦環節實現全流程信息化、標準化線上管理。2025 年 9 月 12 日，國家發改委印發 ‌782 號文‌，同步推出這套專屬項目管理系統，搭建起覆蓋項目申報、進度管控、存量備案的線上閉環管理體系。數字化管理平台落地後，有效化解了行業長期存在的項目信息分散、推進進度不透明、存量資產底數模糊等痛點，為 REITs 常態化申報、規範化運作、高質量擴容築牢制度與技術雙重支撐。

截至 2026 年 6 月末，依託該系統公開的權威全量數據，自 2021 年首批基礎設施公募 REITs 上市落地以來，國家發改委累計向證監會正式推薦 ‌133 個‌ 基礎設施 REITs 項目（含 15 單擴募項目），整體擬發售基金總額達 ‌3322.20 億元‌。

本文統一全文數據口徑：文中 133 個項目均為發改委歷年全部正式推薦項目，涵蓋上市、待發行、交易所在審、終止四類全週期狀態；行業語境下狹義 “儲備項目”，專指取得發改委推薦、尚未遞交交易所申報的遠期標的，全文兩類概念嚴格區分。

從存量資產供給結構來看，國內 REITs 各細分賽道發展分化明顯，已形成差異化供給梯隊。截至 2026 年 6 月末，各賽道累計推薦項目數量及對應擬發售基金總額分別為：‌產業園區 30 個（擬發售基金總額：482.18 億）、交通基建 20 個（1057.40 億）、消費基建 20 個（554.50 億）、能源基建 19 個（438.84 億）、倉儲物流 17 個（325.92 億）、保障性租賃住房 16 個（195.35 億）、新型基建 4 個（156.31 億）、市政基建 3 個（37.11 億）、水利設施 3 個（56.24 億）、生態環保 1 個（18.35 億）‌。

從體量結構拆分，產業園、交通、消費三大賽道構成市場基本盤，合計擬發售基金總額佔比超 63%，是現階段存量資產盤活的核心載體；能源、倉儲物流賽道存量儲備充足，後續擴募落地空間廣闊，構成市場第二梯隊；保租房、新基建、市政、水利、生態環保等賽道以特色補充資產為主，整體市場規模偏小。

‌區域格局：合規與運營能力拉開區域盤活差距‌

結合各省市項目申報及落地情況來看，國內基建 REITs 存量盤活呈現出明顯的區域不均衡特徵。區域項目落地效率、儲備規模差異，核心取決於兩大要素：一是地方存量資產的歷史合規完備程度，二是區域市場化運營體系的成熟水平。整體來看，國內 REITs 項目呈現 ‌“東部地區落地領跑、中部地區儲備充足但轉化偏弱、西部及北方內陸遠期潛力突出”‌ 的區域發展格局。

‌（一）東部城市羣‌

東部沿海發達省市依託紮實的存量資產基礎、成熟的市場化運營主體、完善的合規體系，項目申報落地效率遙遙領先，是當前市場短期新增供給的核心來源。

其中長三角、珠三角、京津冀三大城市羣項目儲備規模穩居全國前列，‌廣東、北京、上海、江蘇、浙江‌五省市項目儲備及擬發售基金總額領跑全國，分別落地 22 單、18 單、14 單、11 單、11 單推薦項目，對應擬發售基金總額 517.79 億元、339.44 億元、209.55 億元、317.11 億元、327.37 億元。

分片區來看，長三角（上海、江蘇、浙江、寧波）累計 36 個推薦項目，賽道佈局全面，擴募項目供給充足，區域內超六成項目已完成上市或進入交易所審核階段，存量資產迭代速度領跑全國。

珠三角（廣東、深圳）累計 22 個推薦項目，核心聚焦產業園、倉儲物流、商業消費類優質資產，依託本地優質產業運營資源，擴募項目落地集中，底層資產現金流穩定性優勢顯著。

京津冀（北京、天津、河北）累計 25 個推薦項目，重點覆蓋保租房、消費、新能源、倉儲物流賽道，資產合規基礎紮實，上市標的體量可觀。

此外，計劃單列市廈門獨立落地 4 個推薦項目，以市政停車場、保障性租賃住房資產為主，作為東南沿海特色細分板塊，不納入珠三角統計口徑。

‌（二）中部省份‌

湖北、湖南、河南、山東等中部省份基礎設施存量資源豐富，入庫推薦項目數量可觀，核心儲備覆蓋高速、水利、新能源、產業園等主流賽道。但受限於區域市場化運營機制不完善、存量資產合規整改不到位等現實問題，區域內多數項目僅完成發改委推薦入庫，尚未啓動交易所申報流程，資產證券化轉化效率明顯落後於東部沿海地區，短期落地增量有限，但中長期存量盤活空間值得期待。

‌（三）西部及北方區域‌

川渝、廣西、雲南、山西、內蒙古等西部及北方內陸地區，REITs 儲備資產高度集中於風電、光伏新能源及高速公路資產，資源稟賦優勢突出。不過此類資產普遍存在土地、環評、併網等合規手續繁瑣、培育週期長的問題，疊加區域市場化運營能力相對薄弱，目前僅有少量項目進入交易所審核環節，短期難以形成規模化上市供給，區域資產以遠期儲備為主，中長期增量潛力充足。

‌賽道覆盤：行業分化加劇，成熟賽道主導擴容‌

依據 2025 版 REITs 底層資產行業清單，國內公募 REITs 合規投資範圍共計 13 個細分賽道。基於 133 個全量官方推薦項目覆盤結果，行業賽道落地分化態勢十分明顯，僅 10 個賽道實現項目落地及儲備，剩餘 3 個賽道暫無申報突破，整體形成 “成熟賽道規模化落地、新興賽道逐步破冰、空白賽道長期培育” 的發展格局。

‌（一）十大賽道落地：分層明確，構成市場供給主體‌

1. 交通基礎設施（20 個，對應擬發售基金總額 1057.40 億元）‌：作為市場整體擬發售基金總額規模最大的核心賽道，底層資產以高速公路、跨海通道、機場配套收費公路等特許經營類資產為主，大額單體項目集中特徵突出，其中蜀道集團雅瀘高速單項目擬發售基金總額 170.96 億元，為全清單體量最大標的。依託法定收費權支撐，賽道現金流測算標準、收益穩定性強、抗週期能力突出，是 REITs 市場的核心壓艙石資產。賽道儲備充足、落地節奏有序，既有成熟上市標的，也包含大量在審及遠期儲備項目，短期增量充足、中長期成長空間廣闊。

‌2. 消費基礎設施（20 個，對應擬發售基金總額 554.50 億元）‌：2023 年消費 REITs 試點放開後，賽道進入快速擴容階段，底層資產涵蓋購物中心、奧特萊斯、大型農貿批發市場等多元商業業態，資產結構持續豐富。其中首衡農副農貿市場擬發售基金總額 84.16 億元，為賽道單體規模最大項目。賽道業態差異化特徵明顯，不同商業業態的出租率、現金流表現分化顯著，行業整體處於持續完善、穩步擴容的成長週期，標的覆蓋上市、在審、儲備、終止全生命週期。

‌3. 產業園區基礎設施（30 個，對應擬發售基金總額 482.18 億元）‌：賽道為全市場推薦項目數量最多的細分領域，全國佈局廣泛，市場化產業運營主體參與積極性極高。底層資產覆蓋科創孵化器、先進製造產業園、生物醫藥園區等多元產業載體，精準匹配各區域產業升級與實體經濟發展需求。作為盤活存量工業載體、降低企業融資成本、賦能區域產業升級的重要工具，產業園 REITs 在存量盤活體系中佔據核心地位，持續為市場輸出成熟可上市標的，遠期儲備資源充沛。

‌4. 能源基礎設施（19 個，對應擬發售基金總額 438.84 億元）‌：賽道資產結構持續迭代升級，從傳統水電、生物質能源，逐步延伸至風電、光伏新能源，近期更是實現火電資產申報突破，大幅拓寬了能源 REITs 的底層資產邊界。早期傳統能源項目大多完成上市落地，京能光伏順利落地擴募；近兩年風光新能源項目集中入庫，華能、華潤電力火電項目成功申報，實現賽道品類重大突破。其中三峽清潔能源項目已完成註冊生效，是市場短期核心新增供給，賽道整體成長動能充足。

‌5. 倉儲物流基礎設施（17 個，對應擬發售基金總額 325.92 億元）‌：賽道匯聚京東、順豐、普洛斯等頭部市場化運營主體，商業模式成熟、底層現金流穩定，市場認可度極高。依託存量資產擴募通道支撐，倉儲物流資產可實現持續打包上市、迭代擴容，是市場滾動增量的核心賽道。當前標的狀態多元，既有已落地擴募項目，也涵蓋待審核、問詢、遠期儲備及終止案例，市場迭代特徵顯著，完整項目明細詳見附件。

‌6. 保障性租賃住房（16 個，對應擬發售基金總額 195.35 億元）‌：賽道項目高度集中於一線及強二線核心城市，以人才公寓、安居型租賃物業為核心底層資產，具備強民生屬性，租金現金流波動小、收益確定性高，是低風險偏好機構的核心配置標的。賽道標的覆蓋全生命週期，上市、在審、儲備、終止案例齊全，資產抗波動能力突出、配置價值穩定。

‌7. 新型基礎設施（IDC 算力，4 個，對應擬發售基金總額 156.31 億元）‌：作為數字經濟的核心載體，算力數據中心是近兩年關注度快速攀升的新興增量賽道。目前潤澤科技、萬國數據首發項目已成功上市，潤澤科技擴募項目處於待審核階段，賽道已形成 “上市 + 在審 + 儲備” 的梯度格局。現階段賽道存量標的體量有限，伴隨國內數字基建持續加碼、算力產業規模化發展，算力 REITs 有望成為市場中長期核心增量板塊。

‌8. 水利設施（3 個，對應擬發售基金總額 56.24 億元）‌：賽道以原水供水、公用水利工程為核心資產，具備極強的抗週期屬性，供水收費機制成熟，現金流長期穩定可預期，屬於優質穩健型配置賽道。目前已實現項目上市落地，同時保有在審及遠期儲備標的，整體經營波動小、供給節奏平穩。

‌9. 市政基礎設施（3 個，對應擬發售基金總額 37.11 億元）‌：市政資產已納入合規申報清單，但整體申報體量偏小，核心涵蓋城市供熱、公共停車場兩類經營性物業。受城市規劃調整、公共服務定價機制約束，此類資產合規整改、前期培育週期更長，短期增量供給有限。賽道已形成上市、在審、儲備分層格局，細分賽道特色鮮明。

‌10. 生態環保基礎設施（1 個，對應擬發售基金總額 18.35 億元）‌：目前賽道僅有北京首創污水處理廠項目完成發改委推薦並上市落地，城鎮污水處理設施運營模式標準化、市場化程度高，服務費現金流穩定可靠。但賽道近兩年無新增入庫及遠期儲備項目，市場供給稀缺，僅作為行業特色補充型細分賽道。

‌（二）三大空白賽道：政策全面放開，落地約束仍存‌

‌文旅基礎設施、養老設施、其他基礎設施三大品類‌，雖已納入 2025 版 REITs 合規資產清單，政策層面完全放開申報，但截至 2026 年 6 月末，暫無項目完成省級上報、獲得國家發改委正式推薦，行業尚未實現首單突破。整體來看，三類資產落地瓶頸集中在三點：一是盈利穩定性不足，文旅資產受客流、季節影響波動大，養老設施投資週期長、回本速度慢；二是合規門檻偏高，文旅資產涉及生態、文物、用地多重約束，養老設施備案、合規整改流程複雜；三是長期現金流難以匹配 REITs 審核要求。因此三大賽道短期難以形成有效供給，是未來行業重點培育的增量方向。

‌項目全週期：分層落地，市場供給節奏穩健‌

國家發改委 REITs 信息系統僅公示項目入庫推薦基礎信息，未同步更新交易所申報、問詢、註冊、發行、終止及多輪擴募迭代等後續動態，無法完整呈現項目全生命週期進展。為實現數據全面覆盤，本文交叉核對滬深交易所全部公開公告，補充完善申報板塊、申報類型、最新推進狀態三大核心維度，對 133 個全量推薦項目完成精細化分層，覆蓋儲備、審核、上市、終止全業務鏈條，形成當前市場覆蓋面最全、對賬精度最高的項目台賬，七大狀態層級清晰、數據完整無誤。

‌（一）已上市項目‌

截至 2026 年 6 月末，國內累計上市基礎設施 REITs 共‌94 只‌，其中上交所‌63 只‌、深交所‌31 只‌。分年度上市節奏來看：2020 年 3 只、2021 年 13 只、2022 年 13 只、2023 年 23 只、2024 年 23 只、2025 年 18 只、2026 年 1 只。其中 10 只存量產品已完成擴募落地，是擴募配套制度落地後，市場存量資產擴容的核心支撐。

‌（二）註冊待發行‌

現僅華泰三峽清潔能源 REIT‌已完成全流程審核，取得證監會註冊批覆，是市場確定性短期新增供給，證券代碼 508059，批覆文號證監許可 (2026) 1390 號，基金於 7 月 7 日發佈合同生效公告。該產品為契約型封閉式基建 REIT，存續期 20 年、全程封閉運作，滿足上市條件後將在上交所掛牌交易。

‌（三）交易所已受理‌

標的涵蓋首發、擴募兩類項目，申報材料通過交易所初審並正式受理，即將進入首輪問詢審核階段。公募 REITs 擴募項目審批鏈路清晰，整體流程為：省級發改初審→國家發改委正式推薦→交易所受理問詢→證監會註冊→份額髮行上市。當前已受理項目包括：廣州發展清潔能源（首發）、華潤商業杭州蕭山萬象匯（二次擴募）、招商蛇口光明產業園及南油倉儲（二次擴募）、華潤商業崑山萬象匯（首次擴募）。

‌（四）交易所已問詢‌

現有‌14 個項目‌均已取得發改委推薦意見並報送交易所（滬深交易所各 7 單），是未來一年市場核心增量儲備，目前均處於深度審核階段，中介機構正根據監管反饋意見補充完善申報材料。具體包括：華能燃煤發電、華潤電力燃煤發電、粵海水務水利、菜鳥物流倉儲、杭州安居保障性租賃住房、蜀道集團雅瀘高速、中國建築租賃住房、嘉澤新能新能源、天津臨港港口、山東鐵投路橋、西安高科產業園、廈門火炬產業園、湖北交投楚天高速、晉中公投瑞陽供熱項目。其中‌蜀道雅瀘高速擬發售基金總額 170.96 億元‌，為全清單單體規模最高項目。

‌（五）擴募待審核‌

京東倉儲物流擴募、潤澤科技數據中心擴募兩單項目已拿到發改委推薦意見，現處於監管審核階段，屬於中期重點落地的存量擴容標的，也是‌782 號文‌常態化擴募機制下的典型增量資產。

‌（六）發改推薦待申報‌

當前‌12 個項目‌已完成發改委正式推薦，完全符合 REITs 基礎申報條件，但截至 2026 年 6 月末尚未向交易所提交申報材料，屬於市場中長期確定性遠期儲備資產。具體包括：龍地倉儲物流、温州公用水利、鵬瑞利消費基建、江天數科 IDC、上實租賃住房、廈門市政停車場、首衡農貿、陶邑發展消費、魯商集團消費、金鷹商業消費、武漢高科產業園、武漢天河機場第二公路通道項目。

‌（七）申報終止項目‌

全市場累計 5 個項目完成發改委推薦並報送交易所後終止審核，覆蓋消費、產業園、倉儲、保租房、風電多大賽道，是極具參考價值的行業風險樣本，分別為天虹股份消費基建、北京電子城產業園、深圳萬緯物流、建信保租房、金風科技贛州風電項目。項目終止主要分為兩類情形：一是企業基於資產整合、戰略調整主動撤回；二是未按時完成問詢回覆、申報材料過期失效，觸發交易所自動終止。當前 REITs 審核標準持續趨嚴，從傳統的資質合規核查，轉向對‌現金流穩定性、持續運營能力、估值合理性、資產長期可持續性的全方位綜合核驗‌。

‌市場核心邏輯與行業深度啓示‌

‌第一，擴募制度持續優化，行業構建首發與擴募雙輪驅動的成熟發展模式。‌ 782 號文大幅放寬擴募限制，縮短首發與擴募間隔、簡化申報流程、推行優質項目優先審核，打通了存量資產持續盤活的長效機制。當前多大賽道均已落地多輪擴募項目，標誌着常態化擴募從政策落地轉向實質落地，未來上市 REITs 將依託存量擴容機制迭代底層資產、整合存量資源，成為實體資產盤活的常態化金融工具。

‌第二，政策放開與項目落地存在週期錯配，行業結構化分化格局持續固化。‌ 2025 版資產清單實現 13 大賽道全覆蓋，政策端已全面放開試點範圍，但受底層資產合規短板、現金流穩定性約束、市場化運營能力差異等現實因素影響，僅交通、園區、消費、倉儲等成熟賽道實現規模化落地，文旅、養老等賽道仍處於長期培育階段。短期市場新增供給仍將集中於成熟賽道，新興賽道增量將循序漸進、穩步釋放。

‌第三，監管審核邏輯全面升級，持續運營能力成為項目申報核心門檻。‌ 5 單項目終止案例充分説明，僅依靠資產權屬合規、政策背書已無法通過全流程審核。現階段交易所審核核心關注點，聚焦於底層資產長期現金流穩定性、市場化可持續運營能力、估值合理性及資產長期可持續性，資產實際運營質量，直接決定項目申報成敗與產品長期存續價值。

‌第四，市場供給梯度分層清晰，行業擴容節奏平穩可控。‌ 133 個發改委全部推薦項目合計擬發售基金總額 3322.20 億元，存量基礎設施盤活潛力廣闊。短期、中期、遠期標的依次銜接、分批上市，可規避二級市場集中供給衝擊，行業擴容具備長期可持續性。

‌後市展望‌

從市場落地節奏來看，短期交易所在審的首發、擴募項目將持續落地釋放增量，高速、消費、保租房等成熟賽道將持續提供穩定供給，支撐行業穩健擴容。中長期維度，算力 IDC、新能源、水利等新型基建將接力成為核心增長主力，疊加空白賽道資產逐步培育成熟、合規體系持續完善，國內 REITs 資產與產品矩陣將持續豐富，持續發揮‌盤活存量資產、降低實體槓桿、拓寬低成本融資渠道、助力綠色轉型與產業升級‌的核心效用。

整體而言，發改委 REITs 專屬信息系統常態化運行疊加 782 號文擴募新政落地，徹底終結了行業碎片化、非標準化的發展階段，推動國內基建 REITs 邁入‌申報管理可追溯、儲備可量化、擴容常態化、運營專業化‌的高質量發展新階段，行業整體發展範式實現根本性升級。

附：國家發改委基礎設施 REITs 項目信息系統 133 個推薦項目完整清單，涵蓋項目名稱、申報主體、所屬行業、擬發售基金總額、推薦日期、申報類型、上市交易所及當前狀態全維度信息。

附：發改委 REITs 項目系統 133 個推薦項目完整清單，包含項目名稱、屬地主體、行業、擬發售基金總額、推薦日期、申報板塊、交易所與上市狀態。

數據説明：

1、本文基礎數據來源於國家發改委基礎設施 REITs 項目信息系統，統計區間為 2020 年 12 月至 2026 年 6 月末，覆蓋 133 個發改委正式推薦項目（含 15 單擴募項目），數據完整無遺漏；

2、項目申報板塊、申報類型、最新推進狀態由本文交叉比對滬深交易所公開公告獨立整理；

3、行業賽道分類嚴格依據《基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目行業範圍清單（2025 年版）》；

4、政策依據為發改辦投資〔2025〕782 號、發改投資〔2023〕236 號等官方文件。