海爾新能源 50 億機構間 REITs 獲受理 系深交所新規後最大同品類申報標的

7 月 27 日，深交所受理一筆體量達‌50 億元的新能源機構間 REIT 申報項目‌，恰逢滬深交易所不動產 ABS 新規正式落地僅三天，成為新規生效後深交所已受理的體量最大的新能源基礎設施申報標的。太保資產 - 國泰海通 - 海爾新能源基礎設施碳中和綠色持有型不動產資產支持專項計劃同步疊加鄉村振興屬性，原始權益人為青島海爾綠色能源科技有限公司，這也是太保資產年內繼港華智慧能源項目之後，在新能源機構間 REITs 賽道落下的第二子。

目前項目尚未披露詳細底層資產清單，從行業慣例及海爾綠能業務結構看，預計以分佈式光伏電站及配套儲能資產為主，覆蓋縣域清潔能源項目以契合鄉村振興定位。作為海爾集團新能源板塊核心落地載體，海爾綠能業務覆蓋分佈式光伏、用户側儲能、虛擬電廠全運營鏈條，在山東本地搭建起成熟的源網荷儲一體化體系。此番藉助制度窗口申報大額資產證券化產品，既是自身存量新能源資產盤活的現實選擇，也成為交易所將持有型不動產 ABS 正式定名 “機構間 REITs” 之後，新能源賽道率先響應監管導向的標誌性事件。

在此之前，機構間 REITs 長期處在 “市場先行、規則滯後” 的狀態。7 月 24 日滬深交易所同步修訂 ABS 業務指引，首次在官方業務規則裏確立機構間 REITs 的正式身份，為不動產類資產劃定統一準入、資產重組、國有資產轉讓監管標準，補齊權益屬性監管短板，結束了此前產品僅以市場俗稱迭代、審核尺度飄忽不定的局面。

從早年帶有主體兜底增信的類 REITs，到去擔保化的持有型不動產 ABS，再到如今納入交易所正式規則體系，‌多層次 REITs 市場的中間層終於擁有明確制度底座‌：向下承接暫未達到公募 REITs 准入標準的培育期新能源資產，向上也能為成熟項目提供比大宗交易更高效的證券化退出路徑，進一步打通 Pre-REITs 孵化、中期持有培育、公募 REITs 終極上市的完整產業鏈條。

對新能源賽道而言，新規的價值不止於定名。一方面，統一的權屬審核標準，直接回應了分佈式光伏資產零散、屋頂租賃權屬複雜的歷史審核痛點；另一方面，明確擴募不設間隔限制，恰好適配新能源 “滾動開發、分批註入” 的產業特性，大幅降低資本循環成本；更重要的是，官方確認權益屬性後，保險、理財等長線資金的合規准入障礙被掃清，新能源電站這類長週期、現金流可預測的資產，成為資金配置的重點方向。

體量數據足以印證這條中間通道爆發的必然性。據中金公司統計，截至 2026 年 6 月末，全市場機構間 REITs 累計發行 59 單，總規模逼近千億大關；2026 年上半年新增發行 24 單、合計 330 億元，發行數量與規模較 2025 年同期分別增長 11 倍、24 倍。伴隨後續發行跟進，7 月末全市場發行規模正式‌突破 1024 億元‌，成功跨過千億門檻，底層資產囊括高速、保障房、IDC、商業物業以及新能源基礎設施合計 15 類業態。

證券化路徑覆蓋風光儲全品類

新規帶來的確定性，直接提速了 2026 年新能源機構間 REITs 的擴容節奏，整個賽道早已告別早年單一分佈式光伏試點的侷限，逐步形成品類多元、主體多元、具備滾動擴募能力的成熟模式。

分佈式光伏是最先跑通商業邏輯的細分賽道。2025 年末碧澄能源推出全國首單分佈式清潔能源機構間 REIT——興證基實 - 碧澄能發新能源持有型不動產資產支持專項計劃（碳中和），證券代碼 121620，證券簡稱 25 碧澄 A1，把分散在全國多地、合計 130MW 的工商業屋頂光伏打包為標準化證券產品，破解了零散小體量光伏資產難以規模化資本化的行業痛點。進入 2026 年，該項目再度拿到 5 億元擴募批覆，成為光伏領域首單實現擴募運作的機構間 REIT，產業基金孵化新項目、成熟後注入證券產品、回款再投入新建電站的循環模式得到落地驗證。

保險資管深度入局，則進一步夯實了光伏資產的長期資金底盤。今年 2 月過審、5 月正式掛牌的太保資產港華智慧能源 REIT，發行規模 3.05 億元，底層 14 座工商業光伏電站分佈於蘇浙粵魯冀五大製造業大省，貼合工業用電負荷，自發自用的模式大幅降低發電量消納風險，年減排二氧化碳接近 9.3 萬噸，也讓保險資金找到了匹配長久期負債的綠色底層資產。

模式創新也在同步推進。4 月，申港—中聯通合新能源基礎設施持有型不動產機構間 REIT 獲上交所審核通過，當月完成發行後於 5 月 28 日掛牌。這是全市場首單以不動產投資基金作為原始權益人的新能源基礎設施機構間 REIT，發行規模 1.14 億元，底層為國內多處工業廠房、商業建築屋頂光伏，打通了 “新能源不動產基金培育 + 機構間 REITs 退出” 的運作閉環。儲備項目方面，5 月 6 日，工銀瑞投 - 杭泰數智新能源基礎設施持有型不動產機構間 REIT 提交申報，擬發行規模 3.83 億元，目前已進入反饋階段。原始權益人浙江杭泰數智能源由杭實集團與正泰集團聯合發起，自持光伏電站規模超 1GW。即便部分中小體量的基金系光伏 REIT、地方國資聯合光伏項目陸續完成申報發行，也僅僅是賽道下沉的補充，無法動搖頭部產業方與險資合作的主流格局。

儲能、風電兩大此前難以證券化的硬資產，接連實現從零到一的突破，補齊新能源基礎設施的資產短板。2026 年 6 月在上海證券交易所掛牌的阿特斯獨立儲能 REIT，底層為甘肅酒泉‌200MW/800MWh 電網側獨立儲能電站‌，是國內首單獨立儲能品類機構間 REIT，打破了市場此前對儲能項目難以發行權益型證券化產品的固有認知；風電板塊延續此前遠景能源首單風電 REIT 的勢頭，同年 6 月遠景再一單 5.85 億元風電項目獲上交所受理，西北陸上風電資產正式形成持續申報態勢。

能源央企也在年中批量入場，直接抬升了賽道整體規模上限。6 月華能集團兩期新能源 REIT 同步獲批，合計擬發行規模高達‌45 億元‌，批量整合旗下跨區域風電、光伏電站，代表着大型國有能源集團正式把機構間 REITs 列為常態化盤活存量的工具，初步形成民企試水、險資加碼、央企進局的多元參與格局。

流動性與現金流成核心短板

規則定名打開了成長天花板，但機構間 REITs 與生俱來的短板，以及新能源資產本身的經營波動風險，並不會隨着新規落地自動消解，也決定了該產品始終無法替代公募 REIT 的定位。

流動性是長期無法迴避的硬傷。公募 REITs 依託場內競價交易具備充足換手空間，而機構間 REITs 僅面向合格機構投資者，交易以協議轉讓為主，無個人投資者參與，資產變現效率偏低。當下不少機構佈局相關產品，本質押注未來具備轉公募 REITs 的溢價空間，可現階段交易所並未出台清晰、可落地的轉板常態化細則，轉板政策的落地節奏仍存在不確定性。

其次，新能源資產現金流天然存在波動隱患。光伏受制於光照時長、工商業租户用電穩定性，儲能收益完全依賴峯谷電價差、電網調度政策，風電受季風與棄風限電政策影響顯著。即便完成去主體擔保的純權益架構設計，最終虧損風險依舊由產品投資人自行承擔，對比自帶主體信用兜底的傳統類 REITs，對運營方資產管理、運維管控能力提出了更高要求。

更值得關注的是合規層面的隱性風險。分佈式新能源資產普遍存在屋頂租賃期限與產品期限錯配、土地性質合規性存疑、併網手續碎片化等問題，這也是過往審核中最容易出現反饋意見的環節，同樣是本次新規重點壓實的核查方向。新規雖統一了准入標準，但並未降低合規要求，底層資產的權屬清晰度，依然是決定產品能否順利過會、長期平穩運行的核心前提。

放在更長的產業週期來看，此番海爾新能源 50 億大額申報，只是新能源行業藉助多層次 REITs 完成輕重分離的一個縮影。過往新能源企業依靠自有資金重資產拿地建電站，負債率居高不下；如今藉助 Pre-REITs 培育、機構間 REITs 回籠資金、成熟後公募 REITs 上市退出，企業逐步剝離重資產持有業務，轉向賺取開發管理費、運維服務費的輕資產模式。

規則搭建完成只是走完了第一步。‌底層資產的長期現金流穩定性，才是決定這條賽道能走多遠的真正標尺。