投資者在動盪的環境下尋找高息股是非常正常的操作；而今天趁着這一機會來一家個人在觀察中的產託（“REIT”）。今天所分享的這家 $IREIT 全球(UD1U.SG) 股息率竟然有 7.27% 之多，且該對於 REIT 有相當友好政策的新加坡市場也將免除股息上的税收。因此，今天我們將會簡單的分析該公司的業務，最後再討論公司的發展前景與估值比較。

公司營運方針

$IREIT 全球(UD1U.SG) 的保薦人（“Sponsor”）是由市值高達 36.5 億歐元的 Tikehau Capital SCA 以及 70.4 億新幣的 $城市發展有限公司(C09.SG)  聯合組成的。對於 REIT 來説，雖然市場上較為少人提及，但是保薦人對於公司未來的資產組合影響深大，無論是資產組合素質、融資成本、額度等因素都會被公司的保薦人影響。因此在 IREIT 背後有這兩家較為穩固的公司存在，不得不説為公司加了一些分。

以現有的數據作為參考，$IREIT 全球(UD1U.SG) 旗下共有 9 個辦公樓產業；其中 5 個辦公樓產業在德國、而剩餘的 4 個辦公樓則是在西班牙，根據 2020 財報的數據來看，這些資產共合價值為 7.2 億歐元，並且總可出租面積（“Total Lettable Area“）為 273,000 平方米。

雖然我們知道疫情依舊在全球肆虐，但公司的主要市場 – 德國與西班牙的影響卻不大。作為參考，公司的產業目前具有高達 95.9% 的出租率；而公司的顧客也並無在近期向公司討要任何形式的回扣，租金的回收上也並無問題，可見公司的產業素質是偏高的。

但在未來，公司將會收購 27 間位於法國的 Decathlon France SAS（“Decathlon”）零售產業以加大公司的產業組合，其收購價值為 1.10 億歐元（第三方審計機構將該產業定價為 1.13 億歐元）；該產業具有高達 95,477 平方米的可出租面積，並且公司也與 Decathlon 簽下了售後回組協議。根據公司所提供的數據，公司將會與 Decathlon 簽下高達 10 年 WALE 的租憑合約，而其出租率在這期間也將保持 100.0%。

而此次的收購將會把 $IREIT 全球(UD1U.SG) 從純辦公樓 REIT 轉型為混合型 REIT；也符合了公司當初設立的目標。

德國、西班牙 REIT 市場前景

在 2021 年 Q1 中，德國的辦公樓市場總出售 697,000 平方米，對比 2020 Q1 下滑 5.9%。而 “黃金地段” 的辦公樓租金也並無太大的波幅，整體的空置率為 4.7%，對比 2020 Q1 的 3.9% 稍微下滑了 0.8% 左右，但是仍然是可接受的範圍。

不過，市場投資辦公樓的數額卻有所下滑，可見當地對於辦公樓的前景依然是較為小心的。

而西班牙市場被疫情影響的幅度確實是較為嚴峻；在首都馬德里以及主要城市的巴塞羅那的辦公樓出租率分別按年下跌了 21.4% 以及 24.0%、但按季比較卻分別上升了 1.5% 以及 27.7%，可説是屬於復甦中。

所幸的是，公司主要顧客羣都是全球較為知名的企業組成的。因此在短期內公司的租金相信都不成問題。

因此，以前景來説，$IREIT 全球(UD1U.SG) 旗下的產業租客都是超大型的藍籌股，租金回收自然不是最主要的問題。但是作為投資者，我們即將要討論我們最關心的課題了。

公司的估值

$IREIT 全球(UD1U.SG) 給予的 7.27% 股息率對於股息愛好者來説，確實是相當吸引的。

除了 2020 財政年公司因資產減值陷入了較大的盈利下滑之外，公司整體上依然是健康的。但對於公司將會收購 Decathlon 的公告來看，投資者貌似對於該產業的興趣不大。而實際上，公司以股權以及債務的融資方式也對於整體的舉債率影響不大。

近期股價的徘徊相信也是投資者對於公司的這項操作感到 “差強人意”。接下來公司也必須在 17/06/2021 通過 EGM 後才能正式獲得投資者的同意來完成收購。不過，個人是對於這項收購比較樂觀的；畢竟 Decathlon 在當地的銷售數據也不差，理應可以持續支付租金 – 尤其是公司在簽下了回租合約後。所以整體上來説，目前公司高達 7.27% 的股息率對個人來説是較為吸引的。

但是，不知道讀者們如何看待這家公司呢？歡迎大家留言討論。

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