【 SGX 個股分享 】EC WORLD REIT（SGX：BWCU）

我們知道在疫情在全球渲染之下，繼續有強勁發展趨勢的領域就肯定包括了電子商務（“E-Commerce”）、運輸以及碼頭等領域。那麼今天這家會介紹到的 $運通網城(BWCU.SG) 旗下的產業都是以電商、運輸主題為主的。而且更有趣的是，公司目前的股息率在旗下資產如此吸引之下仍然有高達 7.03%，確實是值得我們參考的。

而作為參考，目前新加坡市場 REITs 普遍的股息率（直到 31/03/2021）也是 6.1%；與運輸領域相關的工業型的 REITs 6.1% 也依然有些差距。因此，個人認為這家公司的確有進一步的研究價值的。

股價走勢

以公司目前的 SGD 0.815 股價來看，這對比公司在 IPO 時的 SGD 0.810 股價其實差不遠。

加上這期間的股息支出來看，確實 BWBU 帶給股東的收益率是不錯的。那麼我們現在就研究看看公司的業務背景先。

公司的業務背景

$運通網城(BWCU.SG) 目前的手頭上共有 8 個產業，其中有 4 個產業是轉為電子商務所提供的產業；而 4 個產業中的 Fu Heng、Fuzhou E-Commerce 以及 Stage 1 Properties Bei Gang 都是屬於主租憑協議（“Master Lease”）的形式進行出租，而其顧客則是服務淘寶、天貓、$阿里巴巴(BABA.US) 以及 $京東(JD.US) 的如意倉以及 Forchn Holdings Group Co. Ltd.。而公司剩餘的 Wuhan Meiluote 則是出租給多個不同的租户，但是也依然以 $京東(JD.US) 為主要的顧客。

個人比較喜歡 $運通網城(BWCU.SG) 的地方就在於公司以 Master Lease 租憑的產業都具有穩定的租金提高比率。比如説，Fu Heng 從 01/01/2021 到 31/12/2024 每年可提高 2.0% 的租金、Fuzhou E-Commerce 則是從 08/08/2019 到 07/08/2024 則每年可以提高 2.25% 的租金，而最後的 Bei Gang 則是從 2020 年 11 月到 2024 年 10 月都可以每年提高 1.0% 的租金。

當然租金的提升幅度被定下來後，未來公司的盈利的增長並不會太高；但對比經濟回調之下的其他公司而言，$運通網城(BWCU.SG) 的成長是更為穩定的。

公司的旗下也有一個特殊類型的產業 Hengde Logistics；該產業的設計是一個具有環境管控的倉庫，其主要出租的客户則是 China Tobacco。雖然該產業並不是 Master Lease，但是根據最新的數據來看，該產業的出租率仍然達到了 100%。

最後，公司旗下也有 3 個港口物流型的產業；其中包括了 Chongxian Port Investment、Chongxian Port Logistics 以及 Fu Zhuo Industrial。Chongxian Port Investment 也同樣的是屬於 Master Lease 的租憑模式，而公司在 01/01/2021 到 31/12/2024 之間每年都可以提高 2.0% 的租金，且該產業佔了杭州鋼鐵市場運輸中的 60% 市場份額。

公司的 Chongxian Port Logistics 並沒有 Master Lease 的合約，但目前依然有着 100% 的出租率。公司最後的 Fu Zhuo Industrial 則是有兩個租客，其中一個從 26/04/2020 到 25/04/2021 都沒有任何的租金增幅，但另一個租客的話則是從 2014 年 10 月到 2029 年 10 月中每 3 年可提高 7.5% 的租金。

整體上來説，公司的出租率都非常的健康，達到了 99.1%。

公司在近期內也在 Hengde Logistics 中獲得了重要的租憑更新合約，因此目前根據 NLA 以及 GRI 的 WALE 分別為 2.7 年以及 3.1 年。但普遍上公司的租金都集中在 2024 年，因此短期來看是沒有該方面的風險的。

但需要提到的是，公司的 Chongxian Port Investment 出現了泊位的崩塌；但所幸的是並沒有任何的人員傷亡。目前在 2 個泊位中的運作暫時被停緩，實際對於公司的業績明顯還不確定，未來 $運通網城(BWCU.SG) 會再給公司一些更新。

以債務的角度來看，公司在 FY 2021 Q1 中所需要支付的股息率為 4.1%；而目前公司的槓桿比率為 38.3%。另一個更需要留意的是，公司的加權平均債務期限還剩下 1.4 年，因此公司在接下來是需要進行再融資的。但是以目前低利息以及公司的財務穩健性來看，公司的再融資應該不難。

財務表現

我們可以看到公司在 FY 2021 Q1 都有非常明顯的改善；但是這主要是因為公司在 FY 2020 Q1 中公司曾經給予一次性的回扣，目前公司已經恢復到了正常的水平。而同樣的，公司的每股的股息支付也同樣的提高了 32.3%。

若對比 FY 2020 Q4 的話，我們可以看到公司的營業額以及 NPI 都均有提升。其中更值得留意的就是公司所支出的股息提高了 7.4%，非常不錯。

總結

其實以公司的整體業務、財務表現以及股息率來看，公司目前的估值是相當的吸引的。但是不知道大家怎麼看 $運通網城(BWCU.SG) 這家公司呢？

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