【 SGX 個股分享 】估值跌入塵埃，力寶印尼零售的恢復真的是遙遙無期嗎？

【 SGX 個股分享 】LIPPO MALLS INDONESIA RETAIL REIT（SGX：D5IU）

疫情已經永遠的影響了人們消費的方式；其中商場們受到的影響更是充當起首，所受到的傷害更是需要長久的時間來恢復。我們今天將要討論的這家 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 是一家如其公司名字一樣；是一家專注於印度尼西亞市場的產託（“REITs“）。我們目前所知道的是印度尼西亞的疫苗接種率只有 5.3%，難道 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 的恢復真的是遙遙無期嗎？

為了回答這個問題，我們今天的文章將會專注於 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 的公司本身，然後最後再談談當地的市場，以及 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 的前景。

股價走勢

如大家所見，公司的股價其實在以前就開始了下滑的趨勢；但真正讓其股價 “崩盤” 的則肯定是這次的疫情。甚至於，公司的股價到了今天都仍然還沒恢復的跡象。

當然，往往股價下滑都是有原因的。就比如 REITs 中最重要的元素之一股息就已經處於不斷下跌的情況了，這也將會降低公司的股息率，影響公司的股價。

接下來，我們就正式看看 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 這家公司的背景。

公司的業務背景

如同我們先前提到的一般，$力寶印尼零售(D5IU.SG) 是一家集中在印度尼西亞的零售產託公司。公司也把他們的產業歸類為三個不同的種類；分別為 Greater Jakarta 區域內的商場、Greater Jakarta 區域之外的商場以及特殊的零售空間。

由於 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 是半年出一次 “季報” 的，因此我們能參考的最新數據都是在 2020 年 12 月的。但整體而言，變化較大的都是在疫情的初期（2020 年第一季度），至今為止，公司的產業價值都已經相對的穩定下來了。

接下來我們再看看公司的產業的分佈。以下是公司商場型的產業。

接下來的則是公司的零售空間型產業。

我們從 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 旗下的產業中可以看到的就是 – 公司的出租率的確被影響得蠻嚴重的。普遍上來説，我們在過去分享過的 REITs 的出租率平均都有 90% 以上，但 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 整體的組合卻只有 84.5% 的綜合出租率而已。

如果我們將 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 與公司本身較為接近的同行比較的話，公司的出租率確實是有優勢的。不過大家應該發現到 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 的問題所在；印度尼西亞的首都一直以來都是 Jakarta，這也導致了當地市場的蓬勃發展。而公司旗下的產業也都集中在該區域內。

但當地的政府其實也已經安排了將會把首都轉移到 Kalimantan 去；這也意味着過去 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 的 “首都光環” 已經消失，這對於公司確實是有很大的影響的。

除此之外，公司本身也有提供在當地的人流量數據；可見因為疫情的影響之下，印度尼西亞商場的人流量整體在 2020 年 12 月也只是恢復了 50% 左右而已。

公司也提到了應收賬款（租客）的回收率也隨着商場復甦而逐步提高。這對於產託的未來穩定性來説是非常重要的。

那麼這裏我們就不得不提到租憑合約的有效期限了。客觀的來看，公司根據 NLA 計算的 WALE 還算得上是較為安全的。目前公司的 WALE 高達 3.8 年，而每年的租約到期比率都在 15% 以下，可以説風險是相對的被稀釋了許多。

值得一提的是，就算是在 2020 年這個充滿挑戰的年份內，公司仍然有 60.4% 的租客選擇更新租約。而雖然疫情影響深遠，但是公司仍然可向顧客平均的提高 1.9% 的租金，是非常不錯的。

而以租客層面而言，公司旗下的租客類別都是相對的鬆散的。這也代表着公司並無過度與以來特定租户的風險。但旗下最大的單一類別卻是飲食型的租客，因此如果經濟開放放緩的話，無疑會持續給這類型的顧客帶來極大的影響。

不過以債務而言，公司在近期也發行了新的 USD 債卷，這也把公司原本在 2021 年將有 SGD 199.0 Million 的債務下調。目前整體的加權平均債務到期為 3.55 年，但公司的槓桿比例也提高到了 42.4%，幾乎要達到新加坡產託最高允許的 45% 的水平了。

而這，確實是投資者需要擔心的。

財務表現

基本上，公司的業績可以説是 “每況越下”。這也是為什麼公司的股價也基本上是不斷的下滑。以營業額來看，公司在 FY 2020 Q4 對比 FY 2020 Q3 依然沒有好轉；而如果以 FYE 2020 對比 FYE 2019 的 NPI 下滑幅度高達 56.7%，而股息更是下滑了高達 84.8%。

這裏需要補充的是，公司之所以股息率下調的幅度那麼大的主要原因是近期來公司進行了大量的融資，其中就包括了發行附加股。這對於公司的股息可派發程度也是有影響的。

可惜的是，公司所提供的財務報表並無反映其附加股的融資或新的美元債卷融資。

總結

目前的 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 確實已經沒有當初的吸引力了，並且首都的轉移確實對於公司產業的價值會有所影響，租金也同樣會被影響的。

以印度尼西亞的市場而言，在 2020 年第二季度時，當地的 GDP 為負 7.5%，直到 2020 年第四季度才降低到了負 7.1%。那麼對比其他恢復中的東南亞區域而言，印度尼西亞的經濟預計在 2021 年內回彈 4.4%，雖然不會太高，但也依然不錯了。

不過對我個人而言，公司的債務有點偏高，而且股息率目前也只有 4.38%，並不太吸引我。

但以 P/B 估值而言，公司確實是已經跌得很低了。

不知道大家對於 $力寶印尼零售(D5IU.SG) 這家公司怎麼看呢？

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