相信大家在保險業務中應該聽過 $宏利金融-S(00945.HK) 的名字，但其實這家金融巨頭的旗下也有自己的產託（“REITs”）；並且公司也是在新加坡交易所上市的。那麼曾經看過我們分享的讀者們相信也知道我是一個非常注意產託的股息率的投資者，而今天討論的 $宏利美國房產(BTOU.SG) 的股息率也是 7.05%，比整體新加坡市場的股息率 * 更高。

* 這裏指的股息率是根據 2021 年 3 月份為止的數據。

股價走勢

從公司的股價圖來看，他們在疫情後就面臨了非常大的跌幅；至今為止都還沒恢復。

而我們從公司的股息率派發來看，其實他們的股息派發都相對的是穩定的。有趣的是，公司自 2019 年開始就有兩種股息派發的方式 – 他們分別是美元或新幣派發股息，但匯率就視當時的情況而定。

順帶一提，公司的交易在新加坡股市內也是以美元為主的。

公司的業務背景

根據公司最新發布的數據（23/06/2021）來看，目前公司旗下管理的資產總價值大約為 USD 1,992.8 Million 左右；而淨可出租面積（“NLA”）則是 4.7 Million 平方英尺。雖然公司在 2016 年上市至今不會算太久，但旗下的資產都是屬於 Grade A / Trophy 型的辦公樓產業，並且旗下的產業都是集中在美國中的。

我們之前也有提過，新加坡以及香港的兩個市場都可以説是寸土寸金的市場；但是在美國的辦公樓市場其實也具有限量的供應。雖然説之前聯合辦公間走得非常的火熱，不過那也只是供應給中小型企業或新創業的公司為主；大型企業依然是需要自己租下來的辦公樓的。

從公司這裏提供的數據來看，未來在美國區域中，公司的主要競爭空間也只是在 Buckhead Atlanta、Midtown Atlanta 以及 Washington, DC.；當然這不代表公司未來不會有競爭，只是説在短期內，公司的定位相對的穩定而已。

另外，公司也提到他們按年的租金也可提高 2.5%，跟當地的市場中相符。那麼對於我個人而言，具有穩定提高租金收入的公司基本上代表着旗下的產業有需求，尤其是在疫情的洗禮後，能夠繼續提高租金的產業也代表了產業的價值。

以公司的租客羣而言，我們可以看到他們的租客都是較為知名的公司，其中更是包括了 US Treasury 這個大咖。而以領域分佈而言，我們可以看到法律業務的租客佔了最大的比例；其佔比為 21.0%、接下來到金融以及保險的 18.6%、再到零售領域的 13.7%。

整體上來説，公司不會太過於偏重其中一個顧客（公司最大的顧客佔了 GRI 6.5% 而已），因此風險也是被稀釋了。

根據公司在 31/03/2021 給出的數據來看，目前公司的出租率高達 92.0%；是非常不錯的。公司也在 2021 年 Q1 中更新了大約 270,000 平方英尺面子的租約，並且該租約在這樣的市場之下也仍然可以提供 2.1% 的租金增幅，是相當的不錯的。

而以 WALE 而言，公司的 WALE 高達 5.3 年；而且從 2022 到 2025 年之間每年的租金到期期限都不會超過 15%，其風險可以説是被攤平了。

但以債務而言，公司目前的槓桿比例高達 41.3%；並且加權平均債務到期年份也只有 2.1 年，因此在再融資的方面，公司的風險會較高。而另一個值得注意的課題就是美國目前的借貸成本大幅度下調，理應公司的融資成本會更低；但目前為止，公司的加權平均融資成本為 3.18%，比個人想象中的更高，也是公司美中不足的一點。

我跟大家一樣，其實也非常擔心在家中工作的趨勢（“WFH”）會繼續蔓延，影響公司未來的表現。但是從公司提供的 PwC 的數據來看，有大約 70% 左右的企業都會在未來需要到更多的員工；並且有其 WFH 的人數也沒有想象中的多。

個人的淺見是，只要他們還需要持續的到辦公樓上班的話，那麼這些大型企業就有租用辦公室的需求；可能未來需求量會被放緩，但也不至於整個行業沒落。

我們看到，公司旗下的租客也慢慢的回辦公樓營業了。

財務表現

很可惜的是，$宏利美國房產(BTOU.SG) 也是平均半年出一次 “半年報”，而近期內也沒有最新的財務數據可以比較，我們也只能參考公司過去的表現了。

我們看到，公司在上市以來第一次進入了虧損的狀態。這當然也是打擊了投資者的信心的。不過，接下來公司也很有望轉虧為盈；因為當時虧損的主要原因就包括了公司旗下的資產賬面減值。若是觀察現金流來看的話，其實公司的現金流支出並不嚴重。

而且大股東方面也在近期增持，因此個人相信公司是具有一定的價值的。如果我們參考股息率的話，公司的股息率如同我們先前提到的一樣，是高達 7.05%；但是公司的股價對比每股淨資產的話，貌似就有點小貴，達到了 1.1 倍的估值了。

總結

其實整體上來説，個人還是蠻喜歡 $宏利美國房產(BTOU.SG) 這家公司的。不過公司未來卻有可能無法提高他們的租金賺幅。

左邊的數據顯示了未來需要到辦公樓的租客；但是如果我們看對於未來的租金成長的話，其實在接下來的幾年是負成長的。

那麼在綜合了公司的估值以及未來前景來看，個人是認為目前的 $宏利美國房產(BTOU.SG) 還是稍微被低估的。不知道大家怎麼看呢？

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