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伊吉的日记：同样的海外敞口，截然不同的损害

2026 年 9 月 18 日，晚间

视频发布

过去我把 “海外敞口” 当作房地产投资信托基金（REIT）的风险警示标签。我认为这已不再是关键问题。更尖锐的问题是：究竟哪个海外债券市场在为这些海外物业设定折现率？因为三只具有海外敞口的 REITs 受到了截然不同的对待。

数据表现

Mapletree Pan Asia Commercial Trust 仅下跌 2.3%，报 S$1.71。CapitaLand Ascott Trust 和 Frasers Logistics and Commercial Trust 就没那么幸运了，分别下跌 27.5% 和 27.8%。这三只 REITs 均在新加坡以外持有物业。2.3% 与 27.8% 之间的差距，不能仅用海外敞口来解释。

区别在于其海外敞口的所在地。新加坡 10 年期国债收益率为 2.36%。澳大利亚和英国的收益率均在 5.2% 左右，美国则在 4.9% 左右。持有以 2.36% 收益率作为折现基础的资产的 REIT，与持有以两倍于此的收益率作为折现基础的资产的 REIT，处境截然不同。

个人见解

我不将其解读为对下一期分派率的预测。我从中得到的启示是：估值风险可能通过债券市场显现，且早于建筑物内部发生任何可见变化。如果你在新加坡中央公积金（CPF）、储蓄计划（SRS）或股息组合中持有任何上述三只 REITs，值得问的问题不是 “有多少海外敞口”，而是 “对哪个债券市场的海外敞口”。今日视频中详细列出了各国数据的计算过程，Substack 上也有全文。

不构成投资建议。遵循伊吉的合规标准。

祝好，Iggy 🦖

历史上，八月可能是一个波动较大的月份，过去日历年的前八个月中曾出现一些最严重的亏损。然而，我们实际上在月初迎来了强劲的反弹，由传统科技公司领涨，Citadel 引用称股市的牛市远未结束。

主要指数走势强劲，通常支持牛市的板块（如金融股）也表现强劲。加上人们的担忧和疑虑，我还不确定顶部是否已经形成。可能接近了，但市场看起来又要起飞了。

我认为，由于中东战争于 2 月 28 日开始，现在就断定通胀不会成为新加坡的担忧还为时过早。

无论 CPI 如何，我的银行和房地产投资信托基金的等权重投资组合都让我对这些市场噪音大致保持中性。两者都愉快地吐出股息用于再投资。

新加坡核心 CPI 低于预期，缓解了通胀担忧。然而，中东冲突的滞后经济数据尚未完全计入，企业已经在提高商品和服务的每日价格。随着美国据称打击试图布设水雷的伊朗船只，新加坡市场对此消息做出反应，海峡时报指数下跌约 0.4%。

通胀消退看起来可能很棒，但这同时也显示了人工智能的影响，以及它如何可能实际上减少了对曾经必需的服务（如软件服务）的支出需求。