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伊吉的日記：同樣的海外敞口，截然不同的損害

2026 年 9 月 18 日，晚間

視頻發佈

過去我把 “海外敞口” 當作房地產投資信託基金（REIT）的風險警示標籤。我認為這已不再是關鍵問題。更尖鋭的問題是：究竟哪個海外債券市場在為這些海外物業設定折現率？因為三隻具有海外敞口的 REITs 受到了截然不同的對待。

數據表現

Mapletree Pan Asia Commercial Trust 僅下跌 2.3%，報 S$1.71。CapitaLand Ascott Trust 和 Frasers Logistics and Commercial Trust 就沒那麼幸運了，分別下跌 27.5% 和 27.8%。這三隻 REITs 均在新加坡以外持有物業。2.3% 與 27.8% 之間的差距，不能僅用海外敞口來解釋。

區別在於其海外敞口的所在地。新加坡 10 年期國債收益率為 2.36%。澳大利亞和英國的收益率均在 5.2% 左右，美國則在 4.9% 左右。持有以 2.36% 收益率作為折現基礎的資產的 REIT，與持有以兩倍於此的收益率作為折現基礎的資產的 REIT，處境截然不同。

個人見解

我不將其解讀為對下一期分派率的預測。我從中得到的啓示是：估值風險可能通過債券市場顯現，且早於建築物內部發生任何可見變化。如果你在新加坡中央公積金（CPF）、儲蓄計劃（SRS）或股息組合中持有任何上述三隻 REITs，值得問的問題不是 “有多少海外敞口”，而是 “對哪個債券市場的海外敞口”。今日視頻中詳細列出了各國數據的計算過程，Substack 上也有全文。

不構成投資建議。遵循伊吉的合規標準。

祝好，Iggy 🦖

歷史上，八月可能是一個波動較大的月份，過去日曆年的前八個月中曾出現一些最嚴重的虧損。然而，我們實際上在月初迎來了強勁的反彈，由傳統科技公司領漲，Citadel 引用稱股市的牛市遠未結束。

主要指數走勢強勁，通常支持牛市的板塊（如金融股）也表現強勁。加上人們的擔憂和疑慮，我還不確定頂部是否已經形成。可能接近了，但市場看起來又要起飛了。

我認為，由於中東戰爭於 2 月 28 日開始，現在就斷定通脹不會成為新加坡的擔憂還為時過早。

無論 CPI 如何，我的銀行和房地產投資信託基金的等權重投資組合都讓我對這些市場噪音大致保持中性。兩者都愉快地吐出股息用於再投資。

新加坡核心 CPI 低於預期，緩解了通脹擔憂。然而，中東衝突的滯後經濟數據尚未完全計入，企業已經在提高商品和服務的每日價格。隨着美國據稱打擊試圖佈設水雷的伊朗船隻，新加坡市場對此消息做出反應，海峽時報指數下跌約 0.4%。

通脹消退看起來可能很棒，但這同時也顯示了人工智能的影響，以及它如何可能實際上減少了對曾經必需的服務（如軟件服務）的支出需求。