星獅派息創新高，S-REITs為什麼不漲？

伊吉的日記：豐樹商業信託的收入增長了 8.2%，其每單位派息增長了 2.0%

2026 年 10 月 23 日星期五 | 上午

關鍵數據

海峽時報指數（STI）：據新加坡交易所數據，新加坡商業評論援引數據顯示，週四收盤報 5,415.14 點，下跌 22.85 點或 0.42%。這比 10 月 6 日收盤時的 5,701.54 點低了約 5.0%。

華爾街週四行情（在 SGX 收盤後的交易時段）：道瓊斯指數收於 52,867.98 點，上漲 11.89 點或 0.02%。標普 500 指數收於 7,663.43 點，下跌 93.74 點或 1.21%。納斯達克收於 26,008.86 點，下跌 694.00 點或 2.60%。美聯社稱這是標普 500 自 7 月以來最糟糕的一天，並將跌幅歸因於 AI 股，市場擔憂高企的利率可能威脅 AI 繁榮。目前納斯達克比 10 月 6 日收盤時的 27,599.89 點低了約 5.8%。

原油：12 月布倫特原油結算價為每桶 113.17 美元，上漲 4.35 美元或 4.00%（ICE 期貨通過新華社；道瓊斯市場數據顯示相同數據）。新華社將上漲歸因於對中東能源運輸的擔憂。

利率：新加坡金融管理局（MAS）6 個月國庫券拍賣的截標收益率為 1.95%，高於 10 月 8 日的 1.90%。申請金額為 160.7 億新元，而發行量為 86.0 億新元。

豐樹商業信託（FCT）於 10 月 22 日宣佈的結果：全年每單位派息（DPU）為 12.35 新分，增長 2.0%。下半年 DPU 為 6.214 新分，增長 2.6%。全年可分配收入為 2.522 億新元，增長 8.2%。

個人看法

我在 FCT 結果中注意到的第一件事是兩個增長率之間的差距。全年可分配收入增長了 8.2%，但每單位派息僅增長了 2.0%。將一個除以另一個意味着分享收入的單位增加了約 6%，而 DPU 是持有人實際收到的數字。華爾街的下跌發生在週四 SGX 收盤之後，因此新加坡將在今天早上的 9 點開盤應對這一走勢。接下來我想看看 FCT 公告中的槓桿率（gearing line）。我很快會對 FCT 進行深入分析。 $星獅地產信托(J69U.SG)

祝好，伊吉 🦖

伊吉的日記：新加坡交易所今日開盤，此前週五美股下跌

2026 年 10 月 19 日週一 | 早盤

數據概覽

在美股開盤前，海峽時報指數（STI）於 10 月 16 日週五收於 5,415.53 點，上漲 12.03 點或 0.22%。隨後美股下跌。道瓊斯指數收於 52,002.41 點（下跌 0.34%），標普 500 指數收於 7,659.44 點（下跌 1.09%），納斯達克指數收於 26,140.03 點（下跌約 2.1%）。美聯社將此次下跌歸因於科技股和半導體股的拋售，市場擔憂在利潤承壓的情況下，人工智能基礎設施支出能持續多久。這是自該次下跌以來的首次新加坡交易所交易時段，將於上午 9 點開盤。

《商業時報》今早的頭版頭條包括：S-REITs 開始第三季度財報季，利率成為焦點；在銀行股暴跌後，星展銀行（DBS）仍是分析師的首選，儘管面臨 Q3 財報；以及對亞洲 “淘金熱” 相關股票反彈的打擊，源於對 AI 融資的擔憂。我只閲讀了標題。

個人看法

海外大幅下跌後的首個交易日通常波動較大，因此我將關注三大銀行而非大盤指數。星展銀行（DBS）、大華銀行（UOB）和華僑銀行（OCBC）的股息是許多普通家庭的主要收入來源，只有股息保持不變，股價下跌才會推高股息率。這個問題屬於 Q3 業績報告的內容，而不是週一早上的事。週五時我説這是我首先檢查的時段，而開盤時的銀行股價是我關注的起點。

祝好，伊吉 🦖

非投資建議。適用伊吉的合規標準。

🚀 為什麼數據中心 S-REITs 面臨壓力——即便 AI 需求蓬勃發展

儘管結構性需求強勁，Keppel DC REIT (AJBU) 和 NTT DC REIT USD (NTDU) 的交易價格仍接近 52 周低點。

以下是正在發生的事情 👇

📉 宏觀與利率逆風

• 收益率競爭：美國國債收益率上升意味着無風險債券更具吸引力，將資本從股息股中抽離。

• 再融資成本：較舊、成本較低的債務到期，並以當前較高的利率進行替換。這直接減少了可分配收入。

🏢 影響各自的因素

• NTT DC REIT (NTDU)：IPO 後仍在尋找立足點，加上在新加坡交易所（SGX）交易時面臨的美元匯率波動。

• Keppel DC REIT (AJBU)：整體借貸成本較高，且市場對廣東特定資產的政策存在謹慎態度。

💡 關鍵洞察

• 業務依然強勁：入住率保持在 98% 以上，AI 和雲計算的增長持續推動租金收入上升。

• 是定價問題，而非業績問題：下跌反映的是整個行業資本成本的上升，而非租户需求減弱。

🤔 在目前的價位下，你是加倉還是等待更明確的信號？

非財務及投資建議。請自行盡職調查 ☺️。

$NTT DC REIT USD(NTDU.SG)$吉寶數據中心(AJBU.SG)

🚀新加坡元走強：對你的 S-REITs 意味着什麼

市場普遍預計，金管局（MAS）將於 10 月 14 日通過陡峭新加坡元名義有效匯率（S$NEER）政策帶斜率來收緊政策。新加坡元走強對我們的房地產信託基金（REIT）組合意味着什麼？🤔

📉 擁有海外資產的 REITs（面臨逆風）

• 派息減少：在海外賺取租金收入兑換成新加坡元的金額減少，導致每單位派息（DPU）下降。

• 估值影響：外幣資產以新加坡元計價時價值重估降低。這推低了賬面淨資產值（NAV），並使槓桿比率上升。

🛡️ 純新加坡本土 REITs（天然受保護）

• 成本節約：強勢新加坡元有助於對抗輸入性通脹。它使公用事業、製冷和維護費用保持在可控範圍內。

• 無貨幣風險：由於所有資產均位於新加坡，不存在零翻譯損失。此外，SORA 利率低於美國利率，這是一個有益的額外優勢。

📌 簡而言之

在 MAS 收緊週期中，REIT 持有資產的位置最為關鍵。純本土 REITs 在面對貨幣波動和運營成本壓力時展現出更強的韌性。

查看信息圖表中的完整詳情！ 🖼️

不構成投資或財務建議。請自行盡職調查 ☺️。

來源：經濟學家預計金管局將在 10 月再次收緊貨幣政策，儘管有些人認為有暫停空間——《商業時報》2026 年 10 月 12 日。

Iggy 的日記：你的股票除息了。你真的虧錢了嗎？

2026 年 10 月 12 日週一 | 早報

關鍵數據

本期節目中的一幅插圖：一股價格為 4 新元、股息為 8 仙的股票。這 8 仙佔 4 新元股價的 2%。在除息日，股價可能會調整至約 3.92 新元，下跌 8 仙。從該日期起，股票不再附帶股息權利，但這 8 仙並不會在當天支付。它會在一個單獨的派息日支付。調整幅度可能接近股息金額，但通常並不完全精確，因為同一天可能發生其他價格變動。

我的個人看法

股價圖表只顯示當天的一個數字。它無法將股息與影響價格的其他因素區分開來。如果同一股 4 新元的股票在除息日收盤價為 3.95 新元，那麼價格會比 3.92 新元的調整價高出 3 仙，而僅憑圖表無法顯示原因。在本期節目中，我詳細講解了通知中哪些日期和哪種派息類型至關重要，以及我將如何把價格跌幅與宣佈的股息率進行比較。

📺 YouTube: https://youtu.be/TMH6fhhQidk

📩 Substack: https://investingiguana.com/p/the-share-fell-when-it-went-ex-dividend

不構成財務建議。Iggy 的合規標準適用。

馬銀行在獲得價值 1.905 億美元的美國合同後，維持對 CSE Global 的 “買入” 評級，目標價 2.25 新元

2026 年 9 月 30 日星期三 | 分析師更新

$CSE 環球(544.SG)

關鍵數據

在簽署兩項合計價值 1.905 億新元的美國新合同後，馬銀研究重申了對 CSE Global 的 “買入” 評級，並設定目標價為 2.25 新元。第一份合同涵蓋路易斯安那州卡爾卡修斯河口 2 號液化天然氣擴建項目的配電中心和集成電氣及控制系統，執行期為 2026 年至 2028 年。第二份是懷俄明州夏延能源樞紐的後續項目，將在 2026 年至 2027 年為相鄰的數據中心提供配電基礎設施。

馬銀行預計 CSE 的新設施將達到每月 2000 萬至 2300 萬美元的運行率，且解決銅供應瓶頸可能使該運行率翻倍，因此看好 2026 年下半年表現將更強。該行還預測，到 2027-2028 年產能將增加兩倍以上，2027 年第一季度將有另一家數據中心客户，以及 2027 財年約 2.5 億至 3.5 億美元 AWS 訂單（預計 12 月到賬）。這些合同已落實。AWS 訂單和新客户僅為馬銀行的預測，並非公司宣佈的訂單。

個人看法

看到 1.905 億美元時，我的第一反應是這是新聞。我差點忽略的是，同一份報告中的預測金額更大：馬銀行 AWS 預測區間的下限 2.5 億美元，按週二 1.2780 的美元兑新元匯率計算約合 3.2 億新元，且目前尚無公司宣佈此事。我花了一些時間才在腦海中區分已簽約部分和預測部分，因為它們都歸類於同一個 “買入” 評級下。如果公司宣佈 AWS 訂單，或者到了 12 月仍未宣佈，都會改變我的評估權重。🦖

不構成投資建議。適用 Iggy 的合規標準。

💰 Capland Ascott Trust - 低於淨資產價值，7% 收益率，但買入安全嗎？

亞太地區最大的住宿信託基金是否以大幅折價交易？🏢✨

查看月線圖，CLAS 似乎正在接近關鍵阻力位。其價格仍在 COVID-19 疫情前水平下方交易。在 COVID-19 疫情前，CLAS 的價格約為 1.20 新加坡元。

這裏讓我們全面瞭解一下 CLAS，以及它為何具有潛力以及需要注意什麼：

✅ 為什麼看起來有潛力

1️⃣ 深度估值折價

市淨率僅為 0.67，低於其 5 年中位數 0.7435 和每單位 1.15 新加坡元的淨資產價值

2️⃣ 強勁收益率

過去 12 個月分配收益率為 7.31%，高於其 5 年平均的 6.43%

3️⃣ 分析師看漲空間

共識評級為買入，12 個月目標價為 1.00 新加坡元（當前約 0.835 新加坡元）

4️⃣ 全球佈局

資產遍佈亞太、歐洲和美國的 16 個國家（服務式公寓、酒店和學生宿舍）

⚠️ 需要關注的事項

資產負債表健康，覆蓋率超過 1 倍。然而，預期盈利下降和外匯風險意味着低價並非沒有原因。

CLAS 是否在你的高收益復甦觀察名單上？該公司的基本面和財務狀況是否在惡化？

更多信息，請參閲信息圖並討論🤔👇

非財務和投資建議。請自行盡職調查 ☺️。

$凱德雅詩閣信托(HMN.SG)

伊吉日記：美國國債收益率剛剛觸及 2007 年以來的最高水平。你的公積金（CPF）賬單可不會顯示這一點。

2026 年 9 月 27 日，晚間

視頻發佈

本週我反覆思考的問題不是美國國債收益率為何達到 5.22%。而是我的個人公積金賬單對如此巨大的市場變動竟然幾乎毫無反應。這種脱節才是整個故事的核心。

數據解讀

這是一場真正的全球債券市場震盪，這種行情會重新定價它所觸及的每一個風險點。但新加坡的傳導機制有所不同：公積金普通賬户（OA）依然維持在保證的 2.50%，無論華盛頓的債市如何波動；而本週發行的 6 個月國庫券收益率在 1.70% 至 1.92% 之間，均未受 headline number（主要新聞數字/標題數字）的影響。風險並沒有消失，只是因為你的賬單看起來風平浪靜，它就轉移到了其他地方——進入了那些必須在這種環境下進行債務再融資的特定房地產信託基金（REITs）的資產負債表。目前該板塊的中位數槓桿率為 39.6%，利息覆蓋倍數為 3.3 倍，這些數字描述的是整個板塊的緩衝墊，而非某一傢俱體公司的情況。

個人觀點

我不希望任何人看到美國國債的新聞標題，就以為自己的投資組合承受了同樣的衝擊，因為事實並非如此，既不是直接衝擊，也不是均勻分佈。公積金的保證利率不會隨外國債市波動，你已鎖定的國庫券也不會。真正發生變動的是 REIT 下一次債務到期時的再融資成本，這是一個針對每家公司的具體問題，而非宏觀新聞層面的問題。板塊中位數只能告訴你整體的緩衝空間，它無法告訴你持倉中的那隻特定 REIT 是處於該區間的健康一端，還是瀕臨邊緣。我不會讓華盛頓傳來的誇張數字取代對你所持標的進行的實際盡職調查。關於哪些結構性因素實際上影響再融資風險的詳細拆解，請見今日的視頻。

不構成投資建議。遵循伊吉的合規標準

$星展集團控股(D05.SG)

美聯儲加息：對新加坡銀行的影響喜憂參半

美聯儲意外加息 25 個基點至 3.75–4%，改變了利率敍事。對於新加坡銀行而言，關鍵不在於立即提升收益，而在於高利率環境能維持多久。

2026 財年數據已顯示出淨息差壓力。星展銀行的淨利息收入（NII）有所放緩，而華僑銀行（OCBC）和大華銀行（UOB）的淨息差（NIM）也因融資成本上升及利率週期轉向而小幅走低。

“高利率維持更久” 的環境可能會減緩淨息差的進一步壓縮，但這並非沒有代價。更高的融資成本、疲軟的貸款需求以及上升的信用風險可能會抵消部分利好。關税、能源通脹以及鉅額 AI 資本支出為企業借款人增添了另一層不確定性。

估值方面也已缺乏容錯空間。星展銀行交易價格高於賬面價值，而華僑銀行在市淨率和盈利倍數方面相對更具性價比。

技術面上，這三家本地銀行在經歷強勁上漲後，目前均處於高位。

現在的關鍵問題是：高利率能否在保護息差的同時，不引發更高的信用成本？

不構成投資建議。投資者應自行開展研究並考慮自身的風險承受能力。

伊吉的日記：通脹連續第三個月小幅上升。新加坡海峽時報指數（STI）幾乎未受影響。

2026 年 9 月 23 日，晚間

（本帖無信息圖；我此刻正在飛機上）

STI 收於 5,709.9 點，下跌 13.85 點，全天波動僅 0.24%，顯得波瀾不驚。在這平靜表象之下，新加坡剛剛公佈了兩年來的最高核心通脹讀數，市場對於金管局（MAS）在 10 月份將如何應對這一問題存在明顯分歧。

數據詳情

8 月核心通脹率從 7 月的 2% 上升至 2%，實現連續第三個月增長；包含住宿和私人交通費用的整體通脹率也微升至 2.3%。機票成本飆升 12.9%，為近四年來最大漲幅，服務業通脹率從前一個月的 1.7% 攀升至 2%。金管局今年已在 4 月和 7 月兩次收緊 SGD NEER（新加坡元名義有效匯率）斜率，經濟學家們目前對 10 月是再次小幅收緊還是維持現狀看法不一。星展銀行（DBS）的蔡漢騰用四個字概括了這種張力：“通脹趨穩但未加速”。

個人觀點

巴克萊銀行將這份數據稱為比金管局 7 月份定價預期 “更為温和”，我認為這才是隱藏在枯燥指數表現背後的真實故事。央行今年兩次收緊政策，是基於增長最終會轉化為通脹的預期。如今通脹確實顯現了，只是速度更慢、程度更温和，低於原本旨在搶佔先機的政策調整幅度。這並非政策失誤，而是央行在實時管理一個移動的目標，但這確實意味着，隨着每一次類似數據的發佈，10 月份保持克制（不進一步加息/收緊）的理由變得更強。如果你的國庫券或定期存款恰好在當時到期續期，這類數據將決定你下一期的利率是比上一期更好還是更差。

祝好，伊吉

$騰飛房地產信托(A17U.SG)$豐樹工業信托(ME8U.SG)$Keppel DC Reit(X1JU.SG)

$豐樹商業信托(N2IU.SG)

📉 傑克遜霍爾會議後新加坡房地產投資信託基金持續走低——完整故事

自 2026 年傑克遜霍爾研討會以來，新加坡房地產投資信託基金一直處於穩定的下行趨勢。

在美聯儲主席凱文·沃什（Kevin Warsh）發出鷹派信號後，該板塊在七個交易日內平均下跌了 1.6%，而更廣泛的海峽時報指數（STI）實際上上漲了 0.5%。

這並非因為盈利不佳，而是貼現率衝擊。隨着美國 10 年期收益率攀升至 4.81%，投資者要求的 REITs 收益率利差被壓縮。

儘管大多數藍籌新加坡 REITs 有 70–87% 的債務進行了對沖以保護股息，但隨着資金轉向銀行以追逐更高的淨息差，股價依然下跌。

📊 誰在下跌，誰在堅守

🔴 承壓：

嘉德置地升達（CLAR）和 MPACT 均下跌超過 3%，受到更高槓杆率和運營逆風的拖累。

🟢 韌性：

專注於數據中心的 REITs 保持上漲。例如：吉寶數據中心 REIT +0.28% 和萬邦工業信託 +0.52%，得益於強勁的資產負債表和 AI 增長故事。

🔑 接下來會發生什麼？

所有人的目光都投向明天 9 月 11 日的 CPI 數據。即將到來的通脹數據將影響收益率，並決定新加坡 REITs 是進一步去估值還是出現反彈。

👉 查看 “房地產信託業績趨勢” 信息圖，瞭解完整的贏家/輸家分析😀

不構成財務建議。請自行進行盡職調查☺️.

$星展集團控股(D05.SG)

星展、華僑永亨或大華：1 萬新元投資哪家銀行勝出？

對於 1 萬新元的投資，星展在股息方面勝出，但它未必是最便宜的。

使用 2026 財年年度化派息計算，1 萬新元可從星展獲得約 421 新元，從大華獲得 386 新元，從華僑永亨獲得 332 新元。因此，星展在收入方面排名第一，儘管其部分派息包含可能不具永久性的資本返還成分。

強制排名

1. 星展 — 買入/持有

明確的質量領導者。2026 年上半年淨利潤達到 60.1 億新元，ROE 為 17.5%，資產質量依然強勁。 downside 是估值：約為 19 倍收益和 3 倍賬面價值，使其成為最昂貴的股票。

2. 大華 — 買入

估值贏家，約為 16 倍收益和 1.4 倍賬面價值，收益率約為 4%。然而，較弱的 ROE 和對區域經濟更大的敞口限制了上行空間。

3. 華僑永亨 — 持有

2026 年上半年盈利增長最強，但其約 17 倍的市盈率和約 2 倍的賬面估值留下的安全邊際較少。其較低的約 3.3–3.5% 的收益率也落後於星展和大華。

技術上，這三隻股票在 2026 年反彈後依然強勁，但估值已拉伸。利率下降可能會進一步壓縮淨息差 (NIMs)，而信用損失和較慢的區域增長仍是主要逆風。

結論：追求質量和收入選星展；追求價值選大華；追求成長選華僑永亨。總體排序：星展 > 大華 > 華僑永亨。

不構成投資建議。

$新達產業信托(T82U.SG)

背景：

由於加息概率增加，近期房地產信託基金（REITs）價格承壓。我的一些朋友認為這是一個以更具吸引力的價格和股息率買入的機會，而另一些人則採取觀望態度。隨後，10 年期國債收益率因沃勒理事的講話而下降，市場將其解讀為支持在 9 月維持利率不變，但這取決於通脹數據顯示出通貨緊縮的跡象。

隨後，8 月份就業數據顯示非農 payroll 人數高於預期，導致收益率上升。

我的交易：保持持有，同時尋找加倉機會。

心得：新聞對股價可能有顯著的短期影響，但預期可能會迅速改變。對於長期價值投資者來説，如果信念和基本面無需發生劇烈變化，就沒有必要恐慌並進行反應性交易。

伊基的日記：凱德商業信託（Keppel DC REIT）12 億美元的交易是 “增值的”。以下是新單位定價的折扣

2026 年 9 月 3 日，上午

新視頻

新視頻已上線。“增值” 聽起來像是每個單位持有人都默認贏了。我在看它的另一面。凱德商業信託正在發行 2.801 億個新單位，約佔現有單位基礎的 11.4%，折價高達 4.6%，以幫助資助東京數據中心的收購。東京資產可能會使 DPU 增長 2.6%。同時，所有在此之前持有單位的人，其在該信託中的份額都比上週小了。兩件事都是真的。它們並不能相互抵消。

負債率處於 34.0%，仍遠低於我設定的 35% 上限。入住率為 92.5%，仍低於我設定的 95% 下限，因為加的夫（Cardiff）項目仍然空置。伊基的法醫區：第 4 區，警告。一旦東京項目完成，更高的混合入住率數字並不意味着加的夫項目重新出租了。它只是意味着一個更大、更健康的分母與同一個未解決的難題並列。

我的個人看法

老實説，這正是那種在我讓它影響我的情緒或立場之前，我會先通過自己流程審視的公告。“增值” 是一個用來結束對話的詞，而不是開啓對話的詞，我想在點頭同意之前，確切地知道它在掩蓋什麼。

真正對我重要的是這一點。稀釋和 DPU 增長可以同時真實存在，而大多數人只被告知後半部分。折價發行的新單位意味着現有持有人現在放棄了一些東西，以資助未來可能獲得回報的東西。這本身並不是紅旗。這只是沒人放在頭條新聞裏的交易。

加的夫仍然是我正在關注的部分。這裏的一切，東京、配售、DPU 提升，都建立在尚未實際移動的入住率門檻之上。

手捧咖啡，詳細分析都在視頻中，去看看吧。

📺 https://youtu.be/e3cW-VdPx8A

📩 https://investingiguana.com/p/keppel-dc-reits-12-billion-deal-is

不構成財務建議。

祝好，伊基 🦖